Büroflächenabbau bleibt die Ausnahme

Angesichts der Schärfe des wirtschaftlichen Einbruchs im Jahr 2020 musste auch mit Blick auf den Büromarkt mit kräftigeren Mietrückgängen gerechnet werden. Schließlich erwiesen sich Büromärkte in der Vergangenheit als sehr sensitiv für konjunkturelle Veränderungen. Vor diesem Hintergrund hat das IW mit einem deutlichen Effekt auf die Märkte gerechnet (Voigtländer, 2020). Tatsächlich erweist sich der Büromarkt aber als sehr robust. Zwar sind die Umsätze im Markt insgesamt rückläufig, die Mieten sind aber sogar weiter gestiegen (Oberst/Voigtländer, 2021). Ursächlich für die günstige Entwicklung dürfte sein, dass durch die zahlreichen Konjunkturhilfen (Kurzarbeitergeld, Überbrückungshilfen) die konjunkturellen Effekte auf die Unternehmen abgefedert wurden. Anders als in früheren Wirtschaftskrisen blieb bislang eine Insolvenzwelle aus, die zu einem Einbruch der Nachfrage hätte führen können. Der sonst beobachtbare leichte Nachfragerückgang ging mit einem deutlichen Rückgang der inserierten Flächen einher. Schließlich halten derzeit viele Nutzer größere Flächen, um Abstandsflächen einhalten zu können.

Offen ist noch, wie sich der Markt zukünftig strukturell entwickelt. Vor diesem Hintergrund wurde im vierten Quartal 2020 im Rahmen der 26. Welle des IW-Personalpanels konkret nach den Plänen für die Büronutzung in den nächsten zwölf Monaten gefragt. Insgesamt verdeutlichen die Ergebnisse aber, dass im Jahr 2021 mit keinem Einbruch im Büroimmobilienmarkt gerechnet werden muss, eher mit einer Anpassung des bestehenden Angebots.

Lediglich 6,4 Prozent der Unternehmen planten im vierten Quartal eine Reduzierung ihrer Büroflächen. Angesichts von bisher sehr geringen Leerständen im Büromarkt dürfte dies zu keinen scharfen Korrekturen führen. Allerdings sind stärkere regionale Effekte nicht auszuschließen. Die Befragung zeigt schließlich, dass vorallem große Unternehmen Flächen reduzieren möchten (Abbildung). Darüber hinaus sind es Unternehmen im Segment der wirtschaftsnahen Dienstleistungen, wie Prüfungsgesellschaften, Unternehmensberatungen oder Kanzleien, die in den nächsten zwölf Monaten dies ebenfalls tun möchten. Aufschlussreich ist, dass eine Verringerung der Flächen unabhängig von der Entwicklung der Beschäftigtenzahl ist, das heißt Unternehmen, die Stellen abbauen, weisen keine signifikant höhere Wahrscheinlichkeit auf, Flächen zu reduzieren. Entsprechend dürfte sich der Büromarkt selbst bei einer Verlängerung der Wirtschaftskrise als robust erweisen. Anders sähe dies wahrscheinlich nur dann aus, wenn die Zahl der Insolvenzen deutlich steigen würde.

Die Hypothese liegt nahe, dass mobiles Arbeiten eine Reduzierung der Büroflächen und damit eine Einsparung an Bürokosten ermöglicht (vgl. Schattenberg, 2020) oder umgekehrt eine Reduzierung der Büroflächen ein Mehr an Homeoffice erfordert. Unternehmen, die in Zukunft mehr Beschäftigte mobil arbeiten lassen wollen, weisen eine signifikant größere geschätzte Wahrscheinlichkeit auf, Büroflächen reduzieren zu wollen, als vergleichbare Betriebe, die nicht noch stärker auf Homeoffice und Co. setzen (12,5 Prozent vs. 4,2 Prozent – Basis: durchschnittliche marginale Effekte). Die geschätzten Wahrscheinlichkeiten bewegen sich aber auf einem eher niedrigen Niveau. Mobile Arbeitsformen undHomeoffice dürften daher in näherer Zukunft zumindest in der Fläche keinen größenmäßig stärkeren Effekt auf die Büroflächennachfrage ausüben. Zudem streben derzeit zwei Drittel der Unternehmen nicht an, nach der Corona-Krise mehr Beschäftigten Homeoffice zu ermöglichen. Auch der IAB-/BAuA-Be-Covid-Erhebung zufolge wollen zwei Drittel der Betriebe nach Corona auf das vorherige Ausmaß der Arbeit von zu Hause zurückkehren (Backhaus et al., 2020, 2).