Das Bedrohungsszenario ist übertrieben: Mögliche Folgen von Corona für das Arbeiten und Wohnen

Fast alle berichten von einem entscheidenden Erkenntnisgewinn: Mit der Arbeit zuhause wurde ein digitaler Quantensprung angestoßen. Man hat sich technologisch entsprechend auf- und ausgerüstet. IW-Immobilienexperte Ralph Henger erklärt im STK.PLUS Magazin, welche Folgen Corona auf dem Wohnungsmarkt haben könnte.

Herr Dr. Henger, wo haben Sie in den vergangenen Wochen gearbeitet, wie haben Sie sich persönlich organisiert?

Ich war sechs Wochen im Home-Office und da ich mit dem Fahrrad zur Arbeit kommen kann, dann einer der ersten bei uns, die den Normalbetrieb im Büro wiederaufgenommen haben – mit den entsprechenden Vorsichtsmaßnahmen.

Wie ist Ihnen das Home-Office bekommen?

Furchtbar. Von Montag bis Freitag nur von zuhause arbeiten, das wünsche ich eigentlich niemandem. Ich habe Kinder, da hat man natürlich eine ganz andere Situation als im Büro – wobei der Alltag mit ihnen eigentlich gut zu organisieren war. Aber nach acht Stunden, in denen man nur auf den Bildschirm blickt, hat man aber das Gefühl, nicht mehr richtig gucken zu können. Vor allem aber wurde mir klar, dass die Veranstaltungen und Meetings, die physisch stattfinden, wirklich wichtig und entscheidend sind.

Was haben Ihnen in dieser Hinsicht die Unternehmen zurückgemeldet, die gewissermaßen die Datenbasis für Ihr Institut sind?

Fast alle berichten von einem entscheidenden Erkenntnisgewinn: Mit der Arbeit zuhause wurde ein digitaler Quantensprung angestoßen. Man hat sich technologisch entsprechend auf- und ausgerüstet. Auf der anderen Seite sind eigentlich alle auch an Grenzen gestoßen.

Was für Grenzen sind dies?

Da geht es um vermeintlich „weiche“ Faktoren, die zum Beispiel den Austausch der Mitarbeiter betreffen, der bei der Remote-Arbeit eingeschränkt ist. Dazu gehört auch, dass Hintergrundgespräche nicht mehr ungeplant möglich sind. Gerade im Bereich Forschung, aber bei allen sehr komplexen Themen generell, kann bei der ausschließlich digitalen Verständigung viel verloren gehen. Die Bedeutung der Kommunikation, auch der beiläufigen Kommunikation, ist groß und man hat sie noch einmal neu zu schätzen gelernt.

Jetzt stellen sich viele Unternehmen die Frage, wie es weitergehen soll.

Überall wird derzeit viel diskutiert. Auch bei uns – da sind Gegensätze aufgebrochen, die es schon lange gibt. Bei den Jüngeren ist das Home-Office positiv besetzt, sie sind heute auf eine ganz neue Weise kreativ. Für die Älteren, auch in den Chefetagen, steht hingegen das Remote-Arbeiten unter Generalverdacht, weil man fürchtet, dass nicht genug gearbeitet wird. Ganz praktisch heißt es jetzt für alle Unternehmen: Was machen wir in den nächsten Monaten? Die einen sagen, wir bleiben erst einmal bis Ende des Jahres zuhause, denn es hat sich gezeigt, dass das geht. Und andere wollen, dass die Belegschaft schnell ins Büro zurückgekehrt, aber sie bieten Flexibilität für diejenigen an, die zum Beispiel Kinder zu versorgen haben.

Sie beschreiben damit auch das unterschiedliche Vorgehen von Start-ups und traditionellen Unternehmen?

Auf jeden Fall. Wir selbst sind kein Start-up, aber auch wir haben nach der Corona-Zeit die Koordinaten verschoben: Mehr Home-Office ist nun möglich geworden.

Es herrscht in der Öffentlichkeit kaum Zweifel daran, dass sich die Arbeits-, aber auch die Wohnwelt stark verändern werden. Was können wir zum gegenwärtigen Zeitpunkt darüber wissen, wohin die Reise geht?

Um ehrlich zu sein, kann man hier keine verbindlichen Voraussagen machen. Es gibt aber logische Szenarien, die Chancen und Risiken für den Markt und für das Gemeinwesen beschreiben.

Was kann man denn für den Wohnungsmarkt annehmen?

Die spannende Frage beim Wohnen betrifft die Größe und der Schnitt der Wohnungen. Durch die Wohnraumknappheit in den Städten wohnen viele Menschen in den letzten Jahren in eher kleinen, kompakten Wohnungen. Gleichzeitig ist die offene Bauweise modern. Jetzt geht der Bedarf hin zu getrennten und kleineren Räumen, wo die Kinder vielleicht Hausaufgaben machen, während man selbst im Home-Office arbeitet. In einer Welt, in der ein weiterer Lockdown vorstellbar ist, spielt zudem mehr Wohnfläche eine große Rolle, auch in Form von Terrassen, Balkons und Loggien.

Aber diese großen Wohnungen sind ja heute kaum zu bekommen in den Großstädten. Jedenfalls nicht für Normalverdiener.

Auch aus diesem Grund ist es für mich denkbar, dass das Wohnen außerhalb, im suburbanen aber auch ländlichen Raum, eine Renaissance erfahren wird. Wenn der Pendler künftig vielleicht nur dreimal statt fünf Mal in der Woche ins Büro in die Stadt fahren muss, macht das ja schon einen Unterschied. Dies ist ein mögliches Szenario, immer unter dem Vorbehalt, dass wir es derzeit nicht wissen können. Es ist ein großes Thema, aber ehrlicherweise kann niemand voraussagen, wohin die Reise geht.

Die Medien sind da weniger zurückhaltend. Es ist schon zu lesen, wie sich die Städte verändern werden, dass man etwa bald leerstehende Bürotürme hat, mit allen Konsequenzen für die städtische Mischung.

Ich halte dieses Bild für übertrieben. Wenn das Modell Home-Office weiter praktiziert wird, könnte man folgern, dass die Büroflächennachfrage zurückgeht, weil weniger Mitarbeiter einen festen Arbeitsplatz im Unternehmen haben. Empirisch ist das noch natürlich nicht belegt; man kann aber einmal logisch überlegen, welche Prozesse hier jetzt angestoßen werden: Mehr flexible Büroplätze, weniger Großraumbüros, weniger große Konferenzräume, mehr Einzelbüros, Veränderungen bei Coworking-Spaces – das sind alles zu erwartende Trends, bei denen noch vollkommen offen ist, wie stark sie wirken werden. Generell gilt dabei, dass Unternehmen aufgrund der hohen Kosten stets nach modernen Konzepten suchen, die auf möglichst wenig Fläche umsetzbar sind.

Oder die Flächen mit Hilfe von digitalen Managementsystemen flexibel zu nutzen?

Richtig, das Thema smart Buildings wird sicherlich in Zukunft eine noch größere Rolle spielen. Desksharing und dessen Verwaltung dürfte gleichzeitig bei mehr Home-Office zunehmen. Auch dies kann dazu beitragen, dass sich die Büroflächennachfrage verringert. Aber es kann auch sein, dass das Abstandsgebot eine gewisse Renaissance von Einzelbüros oder kleinen Büros nach sich zieht, so dass die Flächen nur anders verteilt werden. Zudem braucht es bei mehr Menschen, die extern arbeiten, tendenziell mehr kleinere Konferenzräume – zumindest dann, wenn Meetings physisch stattfinden.

In jedem Fall glauben Sie nicht an leere Büroquartiere mit allen Folgen für die städtische Mischung?

Das ist ein zugespitztes Bedrohungsszenario, das ich nicht für realistisch halte. Die Belegschaften müssen und wollen in einen persönlichen Austausch miteinander treten, das wird nach meiner Einschätzung immer so sein, auch wenn man natürlich Einiges digital organisieren kann. Den weitaus größeren Einfluss auf den Büromarkt hat die Konjunktur. Wichtig ist, dass jetzt in der Corona-Krise nicht zu viele Arbeitsplätze verloren gehen. Im Vergleich dazu haben Home-Office und flexible Büros nur einen geringen Einfluss. Wir müssen jetzt hoffen, dass sich eine Entwicklung wiederholt, die wir nach der Finanz- und Wirtschaftskrise 2008/2009 hatten.

Was meinen Sie genau?

Deutschland ist vor 10 Jahren als erstes Land in Europa wieder aus der Krise herausgekommen. Über das gesamte letzte Jahrzehnt ist daraufhin die Zahl der Beschäftigungsverhältnisse enorm angestiegen und die jährliche Zuwanderung erreichte Rekordwerte. Durch Covid-19 werden jetzt alle Volkswirtschaften der Welt negativ beeinflusst, aber Deutschland hat erneut die Chance im internationalen Vergleich eine Outperformance zu zeigen. Ob uns das gelingt ist für mich der entscheidende Punkt, wenn es um die Beantwortung der Frage geht, ob in Zukunft die Büroflächennachfrage abnimmt oder gar Büroturme wieder leer stehen werden.