Büroimmobilien: Energetischer Zustand und Anreize zur Steigerung der Energieeffizienz

Zur erfolgreichen Energiewende ist neben dem massiven Ausbau erneuerbarer Energien eine deutlich verbesserte Energieeffizienz im Gebäudebestand erforderlich. Ziel der Bundesregierung ist es, den Wärmebedarf des Gebäudebestands langfristig bis zum Jahr 2050 nahezu klimaneutral zu gestalten. Die Debatte über die Wege, dieses ehrgeizige Ziel umzusetzen, bezieht sich vorrangig auf Wohngebäude, während den sogenannten Nichtwohngebäuden (Wirtschaftsimmobilien und öffentlichen Gebäuden) kaum Beachtung geschenkt wird. Das liegt unter anderem an der schwachen Datenlage und schweren Quantifizierung der Einsparpotenziale in dieser Gebäudekategorie. Trotz des vergleichsweise geringen Kenntnisstands ist jedoch klar, dass auch bei Nichtwohngebäuden –auf die gut ein Drittel des Endenergieverbrauchs für Raumwärme, Warmwasser, Kühlung und Beleuchtung des gesamten Gebäudebestands entfällt – sehr große Einsparpotenziale existieren, die es in den nächsten Jahrzehnten zu erschließen gilt (BMWi, 2014).

Die vorliegende Studie nimmt mit den Büro- und Verwaltungsgebäuden die größte Untergruppe der Nichtwohngebäude in den Blick und verfolgt zwei zentrale Ziele: Erstens soll der aktuelle Datenstand dieser äußerst heterogenen Gebäudegruppe einschließlich ihrer energetischen Situation möglichst detailliert beschrieben werden. Da es keine amtlichen Statistiken gibt, muss hierfür auf verschiedene Datenquellen zurückgegriffen werden. In der im März 2016 veröffentlichten dena-Analyse „Energieeffizienz bei Büroimmobilien“ (dena, 2016) wurde ein Untersuchungsdesign entwickelt, welches mehrere Datenquellen zusammenführt, die Struktur der Büroimmobilien tiefer klassifiziert und auch Aussagen über den Bestand, den Energieverbrauch und den energetischen Zustand aller Büroimmobilien ermöglicht. Darauf aufbauend wurde mithilfe zusätzlicher Datenquellen eine belastbare und weiter differenzierte Darstellung des Bürogebäudebestands vorgenommen, deren Ergebnisse in dieser Studie in Kapitel 2 präsentiert werden. Die Studie soll Zweitens eine Diskussion strategischer Maßnahmen initiieren, die Eigentümer und Nutzer von Büroimmobilien bei der Steigerung der Energieeffizienz unterstützen. Hierfür wurden Entscheidungsträger von 20 der wichtigsten Büroimmobilieninvestoren und von 20 großen Büroflächenmietern in Deutschland hinsichtlich der Themen Energieeffizienz, Nutzungsdauer und Sanierungszyklen befragt. Ein Schwerpunkt der leitfadengestützten qualitativen Interviews lag darin, die Herausforderungen und Hemmnisse für die Umsetzung einer gesteigerten Energieeffizienz im Bürogebäudebestand herauszuarbeiten. Die Ergebnisse sind in Kapitel 3 dokumentiert.

Zur Gebäudekategorie der Büro-und Verwaltungsgebäude gehören alle Bürogebäude, öffentliche Verwaltungsgebäude sowie Bürogebäude im Kontext der Industrie. Büro-und Verwaltungsgebäude zählen nach dem Statistischen Bundesamt zu den sogenannten Nichtwohngebäuden, die neben den Büroimmobilien in eine Vielzahl von Teilsegmenten, wie Einzelhandel, Industrie oder Logistik, zu unterteilen sind. Nach der Definition des Zentralen Immobilienausschusses (ZIA) gehören die Büroimmobilien, wie auch acht weitere Segmente (z. B. Handelsimmobilien oder Immobilien der Beherbergung und Gastronomie), zu den sogenannten Wirtschaftsimmobilien (ZIA, 2016). Für die Zwecke dieser Studie werden die Angaben im Wesentlichen auf die Anzahl der Bürogebäude, aber auch auf die Büroflächen abgestellt, die in vielen immobilienwirtschaftlichen Marktberichten als zentrale Bezugseinheiten fungieren. Hierbei bezieht sich die Studie auf die Büroflächen-Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung (gif) und stellt die Ergebnisse mit der Nutzfläche eines Büro-und Verwaltungsgebäudes dar, die –je nach Gebäude –rund zwei Drittel der Brutto-Grundfläche (BGF) oder rund 80 Prozent der Netto-Grundfläche (NGF) entspricht. Genauere Angaben zu verschiedenen Abgrenzungen und Flächendefinitionen finden sich im Anhang.