Wohnimmobilienpreise bis 2035: Warum sich regionale Märkte stärker auseinanderentwickeln

Langfristige Treiber: Demografie, Infrastruktur und wirtschaftliche Zentralität

Langfristig sind jedoch strukturelle Faktoren deutlich mehr von Bedeutung. Besonders entscheidend sind demografische Entwicklungen. Regionen mit wachsender Bevölkerung und steigender Haushaltszahl verfügen über eine stabile oder steigende Nachfragebasis, während schrumpfende Regionen langfristig mit einer geringeren Nachfrage nach Wohnraum konfrontiert sind.

Auch die funktionale Einbindung in wirtschaftlich starke Räume spielt eine zentrale Rolle. Regionen mit guter Anbindung an große Arbeitsmärkte, hoher wirtschaftlicher Dynamik und guter Erreichbarkeit profitieren häufig von Wanderungsbewegungen und steigender Nachfrage nach Wohnraum. Infrastrukturinvestitionen können diese Effekte zusätzlich verstärken, indem sie Erreichbarkeit und Standortattraktivität erhöhen.

Darüber hinaus hängt auch die langfristige Entwicklung vieler Regionen davon ab, wie erfolgreich sich ihre Wirtschaftsstruktur an technologische und ökologische Veränderungen anpasst. Viele industrielle Regionen verfügen über hohe Innovationskraft, gut ausgebildete Arbeitskräfte und starke industrielle Netzwerke. Gelingt die Anpassung an neue Technologien und Produktionsstrukturen, kann die ökologische Transformation langfristig sogar neue Wachstumsimpulse auslösen. Für Immobilienmärkte bedeutet dies, dass kurzfristige Anpassungsphasen nicht zwangsläufig die langfristigen Perspektiven bestimmen.

Auch die Qualität und Anpassungsfähigkeit des Wohnungsbestands gewinnt an Bedeutung. Energetische Modernisierung und Investitionen in den Gebäudebestand können die Attraktivität von Standorten erhöhen, während Regionen mit hohem Sanierungsbedarf stärker unter Druck geraten können.

Die Folge: Die Preisschere zwischen Regionen öffnet sich

Die Prognose auf Kreisebene verdeutlicht, dass sich die Immobilienmärkte in Deutschland künftig stärker auseinanderentwickeln dürften. Wachstumsräume konzentrieren sich vor allem auf wirtschaftsstarke Metropolregionen, ausgewählte urbane Zentren sowie Teile Süddeutschlands. Auch gut angebundene Umlandräume können von Wanderungsbewegungen und funktionalen Verflechtungen mit großen Arbeitsmärkten profitieren.

Demgegenüber finden sich stagnierende oder rückläufige Preisentwicklungen häufiger in strukturschwächeren, demografisch schrumpfenden oder peripheren Regionen. Dabei zeigt sich, dass die langfristige Preisentwicklung weniger durch die einfache Unterscheidung zwischen Stadt und Land bestimmt wird als durch die wirtschaftliche Zentralität und die Einbindung in dynamische Arbeitsmärkte. Selbst innerhalb der Bundesländer können sich die Perspektiven einzelner Kreise daher deutlich unterscheiden.

Bedeutung für Haushalte, Investoren und Politik

Für Haushalte und Investoren unterstreichen die Ergebnisse die zunehmende Bedeutung regional differenzierter Analysen. Während in wachstumsstarken Regionen weiterhin Wertsteigerungspotenziale bestehen, könnten andere Regionen deutlich verhaltenere Entwicklungen aufweisen.

Auch wohnungspolitisch sprechen die Ergebnisse dafür, stärker regionale Unterschiede zu berücksichtigen. In wachsenden Regionen bleibt die Ausweitung des Wohnungsangebots eine zentrale Herausforderung. In schrumpfenden Regionen gewinnen hingegen Fragen der Bestandsanpassung und der langfristigen Stabilisierung lokaler Wohnungsmärkte an Bedeutung.

Methodische Hinweise

Die Prognose basiert auf einem datengetriebenen Ansatz zur regionalen Immobilienpreisprognose bis 2035. Sie wurde im Rahmen eines Forschungsprojekts für den Bundesverband der Volks- und Raiffeisenbanken (BVR) entwickelt.  Grundlage sind regionale Daten zu Immobilienpreisen (Neubau und Bestand, Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser), Demografie, Einkommen, Arbeitsmarkt, Branchenstruktur und Wohnungsbestand für alle 400 deutschen Kreise und kreisfreien Städte. Ein hybrides Modell kombiniert kurzfristige, Machine-Learning-basierte Schätzungen mit einem langfristigen strukturellen Trend, um sowohl kurzfristige Marktdynamiken als auch langfristige Fundamentalfaktoren zu berücksichtigen. Ziel ist keine punktgenaue Vorhersage einzelner Jahreswerte, sondern eine Einordnung langfristiger regionaler Entwicklungspotenziale.