IW-Wohnindex Q4/2024: Wohnungsmarkt 2025 – Rückkehr zur Normalität verläuft schleppend

Auf der Basis von mehreren Millionen Wohnimmobilieninseraten werden Ergebnisse eines hedonischen Preisindex veröffentlicht. Betrachtet werden dabei inserierte Kaufpreise und Neuvertragsmieten. Nähere Informationen zur Methodik finden sich im Anhang. Der Report fokussiert sich regelmäßig auf die allgemeinen Preisentwicklungen für den Kauf- und Mietmarkt sowie regionale Auswertungen nach Regionstypen und für die größten deutschen Städte. In einem weiteren Kapitel wird die Preisentwicklung für Wohnimmobilien vor dem Hintergrund ausgewählter Sonderthemen näher beleuchtet. Während der Kernteil der Studie sich auf die Darlegung der Ergebnisse konzentriert, rundet das letzte Kapitel die Studie durch eine immobilienökonomische und wohnungspolitische Einordnung ab.

Als Sonderthema wird in der vorliegenden Veröffentlichung die Preisentwicklung in den größten deutschen Städten seit dem Jahr 2022 bis zum Jahr 2024 einzeln ausgewiesen. Dieses Thema ist von besonderem Interesse, da die Zinswende im Jahr 2022 erhebliche Auswirkungen auf den Wohnimmobilienmarkt hatte. Die gestiegenen Finanzierungskosten haben vielerorts zu einer veränderten Nachfrage- und Preisdynamik geführt. Während einige Städte mit einem starken wirtschaftlichen Fundament und hoher Wohnraumnachfrage eine relative Preisstabilität verzeichneten, waren in anderen Städten deutliche Preisrückgänge oder stagnierende Märkte zu beobachten. Zudem haben sich Investitionsentscheidungen und Finanzierungsstrategien sowohl privater als auch institutioneller Käufer in Reaktion auf das neue Zinsumfeld spürbar verändert. Die differenzierte Betrachtung dieser Entwicklungen liefert wertvolle Erkenntnisse über die regional unterschiedlichen Anpassungsmechanismen an das veränderte Zinsniveau.

Kaufpreise:

• Die Kaufpreise blieben im vierten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorjahr weitgehend stabil.
• Eigentumswohnungen (ETW): -0,4 Prozent
• Ein- und Zweifamilienhäuser (EZFH): +0,6 Prozent

Mietpreise:

• Anstieg der Neuvertragsmieten bundesweit um +0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal
• Anstieg um +4,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr
• Höchste Mietsteigerungen in Berlin: +8,5 Prozent, Essen: +8,2 Prozent, Frankfurt: +8,0 Prozent
• Während die Mietentwicklung in den Top-7-Städten eine leichte Abschwächung zeigt, bleibt das Wachstum in anderen Großstädten und deren Umland dynamisch.
• Der Mietmarkt bleibt insgesamt stark nachgefragt, während sich das Angebot aufgrund sinkender Baufertigstellungen zunehmend verknappt.

Sonderthema: Preisentwicklung in A-, B-, C- und D-Städten seit der Zinswende

• Seit der Zinswende 2022 bis zum Jahr 2024 haben A-Städte die stärksten Kaufpreisrückgänge verzeichnet: A-Städte: -10,9 Prozent, B-Städte: -7,6 Prozent, C-Städte: -8,0 Prozent, D-Städte: -7,3 Prozent
• Bei den Mietpreisentwicklungen zeigt sich ein entgegengerichtetes Bild: A-Städte: +11,5 Prozent,
• B-Städte: +10,0 Prozent, C-Städte: +9,4 Prozent, D-Städte: +9,1 Prozent
• Investoreninteresse wird insbesondere in Märkten mit hoher Mietpreisdynamik wie Berlin, Leipzig oder Freiburg wieder anziehen, da sich die Renditeaussichten durch gesunkene Kaufpreise und steigende Mieten deutlich verbessert haben.