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Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 21. November 2019 Wohnungspolitik: Deutschland steht an einem Scheideweg

Der deutsche Wohnungsmarkt genießt international einen sehr guten Ruf, weil es hierzulande gelungen ist einen breit aufgestellten, privat finanzierten und gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt aufzubauen. Kern dieser Erfolgsgeschichte ist die Balance, die zwischen den Schutzinteressen der Mieter und den Renditeinteressen der Vermieter erhalten wurde.

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Deutschland steht an einem Scheideweg
Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 21. November 2019

Wohnungspolitik: Deutschland steht an einem Scheideweg

Gutachten im Auftrag des Zentralen Immobilienausschuss (ZIA)

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Der deutsche Wohnungsmarkt genießt international einen sehr guten Ruf, weil es hierzulande gelungen ist einen breit aufgestellten, privat finanzierten und gut funktionierenden Mietwohnungsmarkt aufzubauen. Kern dieser Erfolgsgeschichte ist die Balance, die zwischen den Schutzinteressen der Mieter und den Renditeinteressen der Vermieter erhalten wurde.

Gerade Mieter mit bestehenden Verträgen werden wirksam gegen Kündigungen und Mieterhöhungen geschützt, aber bei Neuvermietungen werden Anpassungen an die Knappheitsverhältnisse im Markt zugelassen. Mit der Mietpreisbremse ist bereits eine Zäsur erfolgt, doch mit der angestrebten Reform der Mietspiegel wird die Mietpreisbremse in vielen Städten weitgehend zu einem Mietstopp. Berlin mit seinem dynamischen Markt tritt möglich-erweise besonders hervor, aber auch in anderen Städten ist der Abstand zwischen den ortsüblichen Vergleichsmieten und den Marktmieten sehr hoch. Dieser Abstand wird sich weiter vergrößern und damit den Mietwohnungsmarkt nachhaltig schädigen. Weniger Investitionen in die Bestände, ein kleineres Angebot aufgrund von Verkäufen, eine zunehmende Nachfrage aufgrund falscher Preissignale und eine stärkere Auswahl nach sozio-demografischen Charakteristika werden die Lage der Mieter langfristig verschlechtern. Freilich, kurzfristig wird sich nicht viel tun, allerdings auch nicht für die Mieter. Die ortsübliche Vergleichsmiete wird zwar langsamer wachsen, aber dies ist nicht gleichbedeutend mit einer sofortigen Entlastung bei den Wohnkosten. Dennoch werden die ersten Vermieter verkaufen und Instandsetzungen zurückfahren, ehe dann im Zeitverlauf die Schattenseiten immer deutlicher zum Vorschein kommen.

Darüber hinaus wird die Reform der Mietspiegel das Instrument weiter diskreditieren, weil der Bezug zum Markt verloren geht. Damit kann der Mietspiegel auch die ihm zugesprochene Befriedungsfunktion zwischen Mietern und Vermietern nicht mehr einnehmen. Hinzu kommt, dass längst nicht in allen Städten mit angespannten Märkten qualifizierte Mietspiegel vorliegen, die einzelnen Märkte damit sehr unterschiedlich reguliert werden. Hier sollte eine Reform zunächst ansetzen. Generell sollten zumindest in allen Großstädten qualifizierte Mietspiegel nach einheitlichen Standards eingeführt werden. Auf dieser Sachgrundlage könnten dann weitere Diskussionen geführt werden.

Denn grundsätzlich ist es verständlich, dass die Politik auch im Bereich der Wiedervertragsmieten regulieren möchte. Schließlich zeigen auch jüngste Ergebnisse des IW Köln (Oberst/Voigtländer, 2018), dass die Mietspreizung im Wohnungsmarkt extrem zugenommen hat, Vermieter also vergleichbare Wohnungen teilweise deutlich teurer anbieten. Hier kann durchaus Handlungsbedarf abgeleitet werden. Statt aber den Mietspiegel vom Markt noch weiter zu entfernen, sollte gerade gegenteilig gehandelt werden. Mit Hilfe einer Auskunftspflicht und den Möglichkeiten der Digitalisierung sollten möglichst aktuelle Mietdatenbanken aufgebaut werden, auf deren Basis Mietspiegel für Wiedervertragsmieten gebildet werden können (Voigtländer, 2017). Dann könnten Mietangebote direkt von der Stadt (automatisiert!) geprüft werden und überzogene Mietforderungen umgehend von der Stadt (und nicht dem Mieter) angemahnt und revidiert werden. Auf diese Weise könnte Vermietern mit überzogenen Mietforderungen viel schneller und in den meisten Fällen ohne mühselige Gerichtsverfahren beigekommen werden. Statt aber den Weg in die Neuzeit zu gehen, wird mit der jetzigen Regulierung auf Konzepte der 1970er Jahre gesetzt. Ganz nebenbei könnten durch solche Mietdatenbanken die Kosten für die Mietspiegelerstellung drastisch gesenkt werden.
Deutschland steht an einem Scheideweg in der Wohnungspolitik. Gerade in der Wohnungspolitik ist es in den vergangenen Jahrzehnten gelungen, sowohl die Kraft der Marktwirtschaft zu nutzen als auch mit sozialpolitischen Flankierungen soziale Verwerfungen zu vermeiden. An diese Grundsätze sollte sich auch die jetzige Regierung erinnern, ehe sie mit planwirtschaftlichen Instrumenten die Fehler anderer europäischer Länder wiederholt.

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Deutschland steht an einem Scheideweg
Pekka Sagner / Michael Voigtländer Gutachten 21. November 2019

Pekka Sagner / Michael Voigtländer: Zur Reform des Mietspiegels

Gutachten im Auftrag des Zentralen Immobilienausschuss (ZIA)

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