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Michael Voigtländer IW-Report Nr. 23 25. Juni 2021 Stellungnahme zum Antrag: Spekulation im Wohnungsmarkt NRW?

Es ist populär, Spekulation als Grund für die Anspannung im Wohnungsmarkt anzuführen. Im Antrag 17/13391 „Spekulationen und Fehlentwicklungen im Wohnungsbau verhindern” werden die Themen Bauüberhang, Share Deals und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen als Problembereiche genannt. Tatsächlich zeigt aber ein genauerer Blick in die Thematik, dass es sich allenfalls um Randaspekte handelt.

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Spekulation im Wohnungsmarkt NRW?
Michael Voigtländer IW-Report Nr. 23 25. Juni 2021

Stellungnahme zum Antrag: Spekulation im Wohnungsmarkt NRW?

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Es ist populär, Spekulation als Grund für die Anspannung im Wohnungsmarkt anzuführen. Im Antrag 17/13391 „Spekulationen und Fehlentwicklungen im Wohnungsbau verhindern” werden die Themen Bauüberhang, Share Deals und Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen als Problembereiche genannt. Tatsächlich zeigt aber ein genauerer Blick in die Thematik, dass es sich allenfalls um Randaspekte handelt.

Ein Bauüberhang, also die Differenz zwischen Baugenehmigungen und Baufertigstellungen, ist typisch für baukonjunkturelle Boomphasen. Sowohl aufgrund des Fachkräftemangels als auch aufgrund langer amtlicher Bearbeitungszeiten ergeben sich Verzögerungen im Bau. Außerdem zeigt ein Blick in die amtliche Statistik, dass der Bauüberhang vor allem bei privaten Bauherren hoch ist, die in vielen Fällen für den eigenen Bedarf bauen. Hier ist sicherlich nicht von spekulativen Motiven auszugehen.

Bei Share Deals ist zu berücksichtigen, dass die Grunderwerbsteuer eine Sondersteuer auf Immobilientransaktionen darstellt, der Kauf von Unternehmen ist dagegen grundsätzlich steuerfrei. Der Kauf von Immobilienunternehmen steht somit zwischen diesen Regelungen. Mit der Absenkung des Grenzwerts bei Beteiligungen auf 90 Prozent hat der Gesetzgeber bereits die Regulierungen von Sare Deals verschärft, eine weitere Absenkung würde Immobilienunternehmen gegenüber anderen Unternehmen weiter benachteiligen. Zudem ist zu berücksichtigen, dass ebenso Share Deals Nachteile haben und trotz der Grunderwerbsteuerpflicht bewusst auch Asset Deals getätigt werden. Letztlich ist aber der Share Deal umso attraktiver, je höher die Grunderwerbsteuer ist.

Die Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen wird reguliert, weil man den Verlust von bezahlbaren Wohnungen befürchtet. Tatsächlich aber werden so auch die Chancen auf bezahlbares Wohneigentum beschränkt. Zudem ist zu berücksichtigen, dass gerade Kleinvermieter, die Einzelwohnungen als Kapitalanlage erwerben, oft umsichtiger mit Mietern umgehen. Statt neue Regulierungen einzuführen, sollte etwa Mietern verstärkt geholfen werden, von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch zu machen.

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Spekulation im Wohnungsmarkt NRW?
Michael Voigtländer IW-Studie 25. Juni 2021

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