Zwischen Stadt und Land: Wohneigentumsbildung im demografischen Wandel

Die Wohneigentumsbildung ist für viele jüngere Haushalte in Deutschland schwieriger geworden. Ein hohes Immobilienpreisniveau, gestiegene Eigenkapitalanforderungen, Finanzierungskosten und ein begrenztes Angebot an familiengeeigneten Objekten erschweren insbesondere in den wirtschaftlich dynamischen Großstädten den Übergang vom Mieten zum Wohneigentum. Gleichzeitig erreicht eine wachsende Zahl von Eigentümerhaushalten ein höheres Lebensalter. Viele dieser Haushalte leben weiterhin in den während der Familienphase bezogenen Wohnungen und Eigenheimen, obwohl die Kinder inzwischen ausgezogen sind und sich die Haushaltsgröße verkleinert hat. Daraus ergibt sich die Frage, ob der demografische Wandel künftig größere Teile des bestehenden Wohneigentums für jüngere Haushalte verfügbar machen könnte und unter welchen Bedingungen sich dieses latente Potenzial mobilisieren ließe.

In der öffentlichen Diskussion wird teilweise ein „Silver Tsunami“ erwartet: Mit dem Altern der geburtenstarken Jahrgänge könnten demnach zahlreiche Eigentumsimmobilien auf den Markt gelangen und die bislang angespannten Wohnungsmärkte entlasten. Eine solche Erwartung greift je doch zu kurz. Ältere Haushalte weisen eine besonders geringe Wohnmobilität auf und sind häufig eng mit ihrer Wohnung, ihrem sozialen Umfeld und ihrem Quartier verbunden. Geringe laufende Wohnkosten, hohe Transaktionskosten, fehlende kleinere und barrierearme Alternativen sowie der organisatorische Aufwand eines Umzugs können zusätzlich dazu führen, dass Haus halte auch bei einer deutlich verkleinerten Haushaltsgröße in ihrer bisherigen Immobilie verbleiben.

Entscheidend ist zudem nicht allein, wie viele ältere Eigentümerhaushalte und jüngere Mieterhaushalte es bundesweit gibt. Potenzielles Angebot und potenzielle Nachfrage müssen auch räumlich zusammenpassen. Ein demografischer Angebotsüberhang in einer peripheren Region er leichtert die Wohneigentumsbildung in einer weit entfernten Großstadt nur begrenzt. Umgekehrt kann das direkte Umland für junge Haushalte einen relevanten Such raum bilden, wenn größere Wohnungen oder Eigenheime in der Kernstadt knapp oder nicht erschwinglich sind. Die Frage nach den Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohneigentumsbildung ist deshalb vor allem eine regionale Matching-Frage. Wie gut sich solche regionalen Potenziale tatsächlich in Wohneigentumsbildung übersetzen lassen, hängt zudem von den wirtschaftlichen Perspektiven der jeweiligen Regionen ab.

Grundlage ist eine Sonderauswertung des Zensus 2022 für die 400 kreisfreien Städte und Landkreise in Deutschland.

Als potenzielle Nachfrage werden Mieterhaushalte im typischen wohneigentumsbildenden Alter von 30 bis 44 Jahren betrachtet. Das latente Angebot umfasst in der weiteren Abgrenzung Eigentümer haushalte ab 65 Jahren und in einer konservativeren Variante Eigentümerhaushalte ab 75 Jahren, soweit es sich um Einpersonenhaushalte oder Paarhaushalte ohne Kinder handelt. Ergänzende Auswertungen des sozioökonomischen Panels zeigen, wie sich der Wohnflächenkonsum und die subjektive Bewertung der Wohnungsgröße im Lebensverlauf entwickeln und im Zeitverlauf entwickelt haben und motivieren damit die Debatte um die effizientere Nutzung bestehenden Wohnraums.

Die Ergebnisse zeigen ein differenziertes Bild. Erstens liegen potenzielle Nachfrage und latentes Angebot auf Bundesebene zwar in einer ähnlichen Größenordnung; von einem massiven demografischen Angebotsüberhang kann jedoch keine Rede sein. Zweitens verbergen sich hinter dem bundesweiten Verhältnis erhebliche regionale Unterschiede: Rechnerische Angebotsüberhänge konzentrieren sich vielfach auf kleinere und ländlich geprägte Regionen, während die größten Nachfrageüberhänge in Großstädten und wirtschaftlich dynamischen Zentren auftreten. Drittens verbessert die Einbeziehung des direkten Umlands das Matching für zahlreiche Großstädte deutlich, reicht aber gerade in den großen Metropolen häufig nicht aus, um die potenzielle Nachfrage rechnerisch zu decken. Der demografische Wandel eröffnet damit regional relevante Spielräume, ersetzt jedoch weder eine bedarfsgerechte Neubautätigkeit noch eine aktive Nutzung und Weiterentwicklung des Wohnungsbestands. Über die Betrachtung einzelner Kreise hinaus wird das Matching für 70 Großstädte um den jeweils direkt angrenzenden Umlandring erweitert. Dabei wird berücksichtigt, dass ein Umlandkreis zum potenziellen Suchraum mehrerer Großstädte gehören kann. Abschließend werden nationale und internationale Praxisbeispiele untersucht, die Hinweise darauf geben, unter welchen Voraussetzungen latente Wohnraumpotenziale tatsächlich aktiviert werden können.

Die Studie ist wie folgt aufgebaut: Nach der Einordnung in die bestehende Literatur werden zunächst die relevanten demografischen Rahmenbedingungen, der Wohnflächenkonsum und die subjektive Bewertung der Wohnungsgröße untersucht. Anschließend werden potenzielle Nachfrage und latentes Wohnraumpotenzial auf Bundes-, Länder- und Kreisebene gegenübergestellt. Die Analyse wird danach um regionale Wanderungsmuster und Stadt-Umland-Potenziale erweitert. Auf dieser Grundlage werden nationale und internationale Ansätze zur Aktivierung bestehender Wohnraumpotenziale diskutiert und abschließend wohnungspolitische Empfehlungen abgeleitet.