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Christian Oberst / Michael Voigtländer Gutachten 19. Oktober 2022 The Grounds Umlandreport Berlin 2022

Berlin hatte lange das Image „arm, aber sexy” zu sein und die Umlandgemeinden spielten in vielen Betrachtungen keine Rolle. Diese Zeiten sind zum Glück vorbei, mittlerweile hat Berlin wirtschaftlich Anschluss an die führenden deutschen Städte gefunden und auch die Umlandgemeinden entwickeln sich zunehmend dynamisch.

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The Grounds Umlandreport Berlin 2022
Christian Oberst / Michael Voigtländer Gutachten 19. Oktober 2022

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Gutachten im Auftrag der THE GROUNDS REAL ESTATE DEVELOPMENT AG

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Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Berlin hatte lange das Image „arm, aber sexy” zu sein und die Umlandgemeinden spielten in vielen Betrachtungen keine Rolle. Diese Zeiten sind zum Glück vorbei, mittlerweile hat Berlin wirtschaftlich Anschluss an die führenden deutschen Städte gefunden und auch die Umlandgemeinden entwickeln sich zunehmend dynamisch.

Während der Großraum München nach wie vor die höchsten wirtschaftlichen Niveaus aufweist, liegt der Großraum Berlin-Brandenburg in der Dynamik inzwischen auf den vorderen Plätzen, wie etwa das IW Regionalranking 2022 zeigt (Ewald et al., 2022). Dabei wird das Ergebnis nicht von der Bundeshauptstadt selbst geprägt, sondern von den angrenzenden Landkreisen Dahme-Spreewald, Teltow-Fläming und Potsdam-Mittelmark. Diese Landkreise landen im Ranking deutlich vor Berlin, das selbst gerade noch im oberen Drittel zu finden ist. Die Stärken und Schwächen sind in der Großregion Berlin jedoch regional stark differenziert. Zu diesem Ergebnis kommt auch der Raumordnungsbericht des BBSR (2021), der für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg ein insgesamt günstiges, aber heterogenes Entwicklungsbild festhält. Daher werden in diesem Report die Wirtschafts- und Immobilienindikatoren nicht auf Landkreisebene analysiert, sondern die 53 Umlandgemeinden in unmittelbarer Nachbarschaft von Berlin und Berlin vergleichend evaluiert. Zur besseren Vergleichbarkeit werden bei demografischen und wohnungsmarktbezogenen Indikatoren die Werte der Umlandgemeinden auch mit den Werten für die zwölf Berliner Bezirken verglichen. Denn Wohnungsmarktbetrachter wissen, dass die Lage der kommunalen Wohnraumversorgung nicht allein von der lokalen Angebots- und Nachfragerelation abhängt, sondern bei vorhandenen verkehrstechnischen Erreichbarkeiten ebenso von den Wohnungsmarktverhältnissen der benachbarten Gemeinden. Nun ist Berlin sehr weitläufig und der erste Ring der klassischen suburbanen Wohngegenden liegt noch auf dem Stadtgebiet – im Gegensatz zu Frankfurt oder Düsseldorf. Durch den guten wirtschaftlichen Aufschwung und besonders knappen Wohnraum in der Stadt entsteht eine jedoch mittlerweile auch hier eine funktionale Anreichung (etwa mehr und speziellere Arbeitsplätze und Dienstleistungsangebote) und Verdichtung des Umlands. In anderen Worten, die umliegenden Gebiete rücken zunehmend in den Fokus von Standort- und Immobilienentwicklungen. Die Ergebnisse des Entwicklungsrankings zeigen, dass vor allem Gemeinden im äußeren zweiten Umlandring von Berlin in den letzten drei Jahren aufgeholt haben und attraktive Standorte für Investitionen geworden sind.

Kleinmachnow und Glienicke/Nordbahn sind außerhalb der Metropolregion Berlin-Brandenburg vermutlich nur Insidern ein Begriff. Selbst unter Berlinern wäre es eine spannende Frage, wer schon einmal in diesen Gemeinden war. Die beiden kleinen Gemeinden an der südlichen und nördlichen Stadtgrenze führen das Niveauranking bei der Evaluation des Wirtschaftsstandorts in der Umlandregion Berlin an. Beim Entwicklungsranking bilden die Gemeinden Bernau, Gosen-Neu Zittau und Wustermarkt die Spitzengruppen. Die durch die Berichterstattung über das Tesla-Werk besondere Aufmerksamkeit bekommende Gemeinde Grünheide (Markt) und ihre südliche Nachbargemeinde Spreenhagen folgen auf Rang 5 und 6. Frederdorf-Vogelsdorf landet noch knapp davor auf Rang 4 als größere und höher verdichtete Gemeinde. Weiterhin zeigt sich, dass sich Niveau- und Entwicklungsranking fast spiegelbildlich entwickelt, sprich Gemeinden mit unterdurchschnittlichen Niveaus weisen hohe Wachstumsraten auf, und umgekehrt. Somit deutet sich eine zunehmende Konvergenz der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit im Berliner Umland an. Diese kurze Zusammenfassung der regionalen Evaluation der Berliner Umlandgemeinden weist darauf hin, dass gleich mehrere Berliner Umlandgemeinden das Potenzial haben, bei der Standortentwicklung aus dem Schatten Berlins und Potsdams herauszutreten.

Bezogen auf den Wohnungsmarkt zeigt sich vor allem bei den Preisen für Ein- und Zweifamilienhäuser eine hohe Dynamik im Umland. Dort sind die Preise in den letzten drei Jahren durchschnittlich um 16 Prozent pro Jahr gestiegen. Auch bei der Mietpreisentwicklung ist längst nicht das Berliner Stadtgebiet vorherrschend, sondern Mieten in Grünheide oder Petersheide/Eggersdorf sind deutlich stärker gestiegen. Des Weiteren zeigen die Auswertungen, dass es zwischen den Berliner Bezirken große Unterschiede gibt. Während im Durchschnitt für eine Eigentumswohnung in Charlottenburg-Wilmersdorf ein Preis von mehr als 6.100 Euro pro m2 gezahlt werden muss, sind es in Marzahn-Hellersdorf rund 3.500 Euro. Charlottenburg- Wilmersdorf ist damit vom Preisniveau her mit Kleinmachnow vergleichbar, Marzahn-Hellersdorf dagegen mit Henningsdorf im Nordwesten von Berlin.

Die aktuelle Energiekrise könnte zentrale Lagen wieder stärken, da sich die Nachfrage auf kleinere Flächen mit höherer Energieeffizienz konzentrieren könnte. Außerdem steigen die Mobilitätskosten an. Dennoch sind aber die mittelfristigen Perspektiven für das Berliner Umland hervorragend, denn sowohl Bevölkerung als auch wirtschaftliche Aktivität wachsen zunehmend, was das Umland weiterhin attraktiver macht. So gesehen ist es nur eine Frage der Zeit, bis der Großraum Berlin den Großraum München nicht nur bezüglich der Dynamik überholt, sondern auch vom Niveau her Anschluss findet. Bei der skizzierten Regionalentwicklung spielt das Umland eine Schlüsselrolle.

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