Mehr möblierte Wohnungen – aus guten Gründen

Fachkräfteengpässe und Migration

Wichtiger ist aber noch, dass auch die Nachfrage nach möblierten und temporären Wohnungen – die mehrheitlich möbliert sein sollten – angestiegen ist. Trotz der schwierigen konjunkturellen Lage sind Fachkräfteengpässe in der deutschen Wirtschaft nach wie vor äußerst relevant. Da das inländische Erwerbspersonenpotenzial schrumpft und auch die innereuropäische Fachkräftewanderung nachlässt, suchen zunehmend mehr Arbeitgeber auch außerhalb Europas nach Fachkräften. Allein im Jahr 2024 zogen rund 60.000 Menschen aus Indien und 79.000 Menschen aus der Türkei nach Deutschland. Insgesamt entfiel auf die Nicht-EU Mitglieder ein Anteil von fast 60 Prozent der Zuwanderung. Für ein Arbeitsvisum ist der Nachweis einer Wohnung oft eine Grundvoraussetzung, weshalb möblierte und temporäre Wohnungen für den Einstieg und Zuzug naheliegend sind (vgl. Voigtländer et. al., 2024). Für Zuziehende aus dem Ausland ist die Wohnungssuche ohnehin deutlich erschwert (Distanz, mangelnde Ortskenntnisse, fehlende Nachweise, Diskriminierung, etc.). Die hohe Knappheit in angespannten Wohnungsmärkten in Verbindung mit regulatorischen Einschränkungen verschärft dies zusätzlich. Bereits vor der Frage der Bezahlbarkeit begrenzt ein mangelndes Angebot an verfügbarem und für die Gruppe zugänglichem Wohnraum die Suchmöglichkeiten. Darüber hinaus sind auch für die steigende Zahl internationaler Studierende diese Mietangebote naheliegend, ebenso für inländische Personen, die absehbar nur zeitweise am neuen Arbeitsort, insbesondere in den Großstädten, leben wollen.

Mietpreisentwicklung

Neben der Angebotsanzahl sind auch die üblichen Preisaufschläge für Möblierung und Wohnen auf Zeit (WAZ)-Angebote von Interesse – insbesondere mit Blick auf Überlegungen zur Begrenzung des Möblierungsaufschlags. Hierzu wird ein einfaches hedonisches Mietpreismodell geschätzt, das verschiedene Angebots-, Objekt- und Lageeigenschaften kontrolliert. Grundlage sind Angebotsmieten aus der Value-AG-Immobiliendatenbank für den Zeitraum 2018 bis 2025.

In den sieben größten Städten liegt der Preisaufschlag für möblierte Mietwohnungen bei rund 18 Prozent und für WAZ bei rund 33 Prozent (in den vergleichbaren neun weiteren Großstädten ist der Möblierungsaufschlag etwas geringer mit 15 Prozent und der WAZ-Aufschlag sogar etwas höher mit 37 Prozent). WAZ dürfte dabei üblicherweise ebenso die Möblierung umfassen, aber eine Möblierung setzt keinen temporären Vertrag voraus. Die beiden Preisaufschläge erweisen sich über die letzten Jahre hinweg als relativ stabil; das heißt es sind keine relevanten Veränderungen zu beobachten – wenn überhaupt sind sie sogar geringfügig rückläufig. Auffällig ist jedoch, dass die Angebotseigenschaften Möblierung und WAZ häufig gemeinsam mit anderen preissteigernden Eigenschaften auftreten (etwa Neubau, kleinere Wohnflächen, höhere Energieeffizienz, zentrale Lage und kein WBS, etc.). In nicht qualitätsbereinigten Auswertungen dürften sich daher deutlich höhere Preisaufschläge zeigen.

Regulierung mit Augenmaß

Die Zahl möblierter Wohnungen ist in den Großstädten in absoluten Zahlen maßvoll gestiegen und folgt dem Bedarf an flexiblen und temporären Lösungen, insbesondere für internationale Fachkräfte und Studierende. Der starke Anstieg des Anteils möblierten Wohnens ist vielmehr auf den deutlichen Rückgang konventioneller inserierter Wohnungsangebote zurückzuführen.

Dennoch ist aber nicht auszuschließen, dass Möblierungen und temporäres Wohnen genutzt werden, um die Mietpreisbremse zu umgehen. Anekdotisch wird etwa von Vermietern berichtet, die lediglich einen Schuhschrank in den Flur stellen und einen hohen Möblierungszuschlag verlangen. Diesen Missbrauch zu verhindern ist ein sinnvolles Anliegen. Die vorliegenden Vorschläge sind aber deutlich zu starr. Eine Kappung des Möblierungszuschlags auf 5 Prozent der Nettokaltmiete würde – angesichts der marktüblichen Zuschläge von knapp 20 Prozent den Markt unangemessen treffen. Vor allem würde dies Vermieter mit qualitativ hochwertiger Ausstattung sanktionieren. Vielmehr sollte die Regulierung vorsehen, dass ein Möblierungszuschlag eben auch eine vollständige und zeitgemäße Möblierung vorsieht. Auch die Begrenzung der temporären Vermietung auf 6 Monate ist zu starr, gegeben etwa die Zeit, die eine internationale Fachkraft braucht, um eine Wohnung im konventionellen Wohnungsmarkt in Deutschland zu finden.