In Berlin steigen die Büromieten am schnellsten

Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt hat in den letzten Jahren sehr von der guten Arbeitsmarktentwicklung und konjunkturellen Lage profitiert. Seit 2010 ist die Zahl der Erwerbstätigen um über 4,5 Millionen Menschen gewachsen. Von diesem Arbeitsplatzaufbau hat vor allem der Büromarkt profitiert, aber auch der Einzelhandelsmarkt. Zwar macht der Online-Handel dem stationären Handel Marktanteile streitig, aber ein bedeutender Teil des Einkommenszuwachses wird nach wie vor vor Ort ausgegeben. Von den steigenden Einzelhandelsumsätzen können auch die Vermieter von Einzelhandelsflächen profitieren (vgl. Seipelt/Voigtländer, 2015). Nun kühlt sich die Lage ab, zuletzt stieg das BIP nur um 0,6 Prozent, und auch die Beschäftigtenentwicklung ist nicht mehr so dynamisch. Allerdings trifft die Eintrübung die verschiedenen Standorte zunächst in unterschiedlicher Weise. Gerade Großstädte mit einem hohen Industrieanteil – auch im Umland – sind besonders betroffen, Standorte mit einem hohen Dienstleistungsanteil dagegen weniger.

Entsprechend differenziert entwickelten sich im Jahr 2019 die Gewerbemieten, wobei die Mieten nicht nur von Konjunktur und Arbeitsmarkt abhängen, sondern auch von immobilienspezifischen Entwicklungen wie etwa der Bautätigkeit. Von den zwölf betrachteten Standorten weisen nur noch vier deutliche Mietanstiege sowohl bei Büro- als auch Einzelhandelsobjekten auf.

Berlin verzeichnete in den letzten Jahren die stärksten Mietpreisanstiege (jährlich 7,1 % Büro, und 5,0 % Einzelhandel) und die Dynamik verstärkte sich 2019 sogar noch (9,7 % Büro, 6,7 % Einzelhandel). Anders als in anderen Städten gibt es hier auch in der zweiten Jahreshälfte 2019 kein Anzeichen für eine Abschwächung. Damit koppelt sich die Entwicklung der Gewerbeimmobilien in Berlin vom Wohnungsmarkt ab, denn zuletzt stagnierten die Wohnungsmieten in der Bundeshauptstadt. Auch in Köln sind die Gewerbeimmobilien in den letzten zehn Jahren kontinuierlich um durchschnittlich 2 bis 3 Prozent gestiegen. 2019 hat sich die Dynamik mit 8,3 (Büro) und 4,1 Prozent (Einzelhandel) deutlich verstärkt – ebenfalls ohne Anzeichen einer Abschwächung in der zweiten Jahreshälfte. In München, mit dem höchsten Mietniveau der Republik, sind die Mieten 2019 um etwa 3,5 Prozent gestiegen – in der zweiten Jahreshälfte zeichnete sich jedoch eine Abschwächung bei den Büromieten ab. Etwas überraschend ist die Entwicklung in Dortmund, dort legten sowohl die Mieten für Büros (4,5 Prozent) als auch im Einzelhandel (5,8 Prozent) zu. Zum Vergleich: In den letzten zehn Jahren stiegen die Gewerbemieten in Dortmund durchschnittlich nur um 1 Prozent (Einzelhandel) bis 2 Prozent (Büro). Die Halbjahresentwicklung der Teilmärkte könnte jedoch unterschiedlicher nicht sein, denn während der Anstieg der Büromieten in Dortmund im zweiten Halbjahr deutlich stärker war, schwächte sich die Entwicklung im Einzelhandel in der zweiten Jahreshälfte etwas ab.

In Frankfurt und Leipzig gab es mit -6,6 und -5,6 Prozent deutliche Preiskorrekturen bei angebotenen Einzelhandelsobjekten, die jeweils in der zweiten Jahreshälfte ausgeprägter waren. Während in Frankfurt die Büromieten nahezu stagnierten (auf sehr hohem Niveau), stiegen diese in Leipzig mit 5,1 Prozent deutlich an – jedoch mit Abschwächung in der zweiten Jahreshälfte. Auch in Stuttgart (7,2 Prozent) und Hamburg (6,4 Prozent) gab es noch deutliche Mietsteigerungen bei Büros, allerdings lagen die Mietsteigerungen bei Einzelhandelsobjekten unterhalb der Inflationsrate. Im Segment Einzelhandel gab es die größten Zuwächse in Hannover mit 14 Prozent im Vergleich zum Vorjahr – aufgrund der kleineren Datenbasis sind in Städten wie Hannover, Dresden oder Essen die Preisindizes etwas volatiler.