Gewerbemieten trotzen bislang der Corona-Pandemie

Betrachtet wird jeweils das halbjährliche Wachstum der Büromieten. Rechnet man dies auf ein Jahr hoch, würde sich für neun der zwölf betrachteten Städte ein stärkeres Mietpreiswachstum als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre ergeben. Auch wenn man nur das 2. Quartal betrachtet, ändert sich die Bewertung nicht grundlegend. Allerdings weisen dann Stuttgart, München und Hamburg leichte Rückgänge der Mieten auf, in Düsseldorf, Köln und Dortmund stagnierten die Mieten. In Dortmund erfolgte demnach eine Preisanpassung im 1. Quartal 2020 nach deutlichen Anstiegen im 2. Halbjahr 2019. Insgesamt zeigt eine Quartalsauswertung, dass die hohen Zuwächse im 1. Halbjahr vor allem durch das starke 1. Quartal getragen werden. Im 2. Quartal entwickelten sich die Angebotsmieten dagegen wesentlich moderater, aber zumeist nicht negativ. Ein Einbruch durch die Folgen der Corona-Pandemie ist demnach noch nicht erkennbar.

Die Ergebnisse können angesichts der Stärke des wirtschaftlichen Einbruchs überraschen und widersprechen auf den ersten Blick auch Szenario-Analysen wie von Voigtländer (2020b) für den Büromarkt. Die mittel- und langfristigen Entwicklungen im Immobilienmarkt bleiben aber abzuwarten und werden erst in den kommenden Monaten beginnen, sich zu zeigen. Positiv kann sich auswirken, dass zumindest kurzfristig der Flächenbedarf aufgrund der Abstandsregeln hoch bleibt. Längerfristig können Insolvenzen insbesondere den Einzelhandelsmarkt bedrohen, gerade wenn Kurzarbeiterregelungen auslaufen. Im Büromarkt könnten durch Digitalisierung Stellen abgebaut und zumindest teilweise ins häusliche Arbeitszimmer verlagert werden. In welchem Umfang dies geschieht, muss sich aber erst noch zeigen. Außerdem ist zu beachten, dass Angebotspreise dem Immobilienzyklus im Abschwung vermutlich hinterher hängen. Schließlich werden Eigentümer zunächst versuchen, die Immobilien zu möglichst hohen Mieten zu inserieren, gegebenenfalls bei einer konkreten Verhandlung aber mietfreie Monate, zusätzliche Investitionen oder andere Incentives anbieten. Erst im letzten Schritt werden Vermieter dann auch zu geringeren Mieten inserieren.

Die Ergebnisse geben dennoch Hoffnung, dass der Gewerbeimmobilienmarkt besser durch die Krise kommt, als vielleicht zunächst vermutet. Entscheidend für die Eigentümer wird es sein, nicht nur den konjunkturellen Einbruch zu verkraften, sondern die Nutzbarkeit der Immobilien bei strukturellen Veränderungen wie der fortschreitenden Digitalisierung (Online-Handel, Home­office) unter Beweis zu stellen.

Der GIMX ist ein Gemeinschaftsprojekt der Immobilien Scout GmbH und dem Institut der deutschen Wirtschaft. Der GIMX Index basiert auf dem methodischen Vorgehen von Deschermeier et al. (2014) und zeichnet die Preisentwicklung unter Anwendung der hedonischen Methode nach, die sich als gängiger Standard der Immobilienpreisbeobachtung etabliert hat. Dabei werden mittels Regressionsverfahren qualitätsbedingte Preisveränderungen ausgeschlossen. Zu Beginn des Jahres 2020 wurde das hedonische Preismodell des GIMX erstmals in Form des räumlich-ökonometrischen Spatial Durbin Error Modells (SDEM) geschätzt (Oberst/Voigtländer, 2020). Im SDEM werden neben individuellen Objekteigenschaften auch die räumliche Lage der erklärenden Variablen, also die durchschnittlichen Objekt- und Lageeigenschaften von benachbarten Gewerbeimmobilien, und ein räumlicher Fehlerprozess, also der durchschnittliche Prognosefehler bei benachbarten Gewerbeobjekten, berücksichtigt. So wird das SDEM den spezifischen Anforderungen an die kleinteiligen räumlichen Nachbarschafts- und Lageeffekte auf den Immobilienmärkten besser gerecht. Datengrundlage für die Analyse sind inserierte Gewerbeobjekte, wodurch im GIMX im Vergleich zu anderen Datenangeboten auch der kleinteiligere Gewerbeimmobilienmarkt Berücksichtigung findet. Aufgrund möglicher Präferenzverschiebungen infolge der Corona-Krise haben wir uns darüber hinaus entschieden, die hedonischen Modelle für den GIMX jeweils für benachbarte Perioden separat zu schätzen (Adjacent-Period-Methode, Triplett, 2006, die auch beim Industrieimmobilienindex IWIP genutzt wird, Henger et al., 2018).