Gesetzgeber muss Immobilienkäufer stärker entlasten

Seit einem Jahr teilen sich Immobilienverkäufer und -käufer die Maklercourtage je zur Hälfte. Während einige Käufer sich über die Entlastung freuen, bleibt in anderen Regionen der erhoffte Effekt aus. Das Bestellerprinzip könnte Abhilfe schaffen und mehr Menschen zu Wohneigentum verhelfen.

Das „Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten bei der Vermittlung von Kaufverträgen über Wohnungen und Einfamilienhäuser“ soll die teuren Kaufnebenkosten reduzieren und es Immobilienkäufer leichter machen. Der Gesetzgeber hat sich mit der Neuerung vor allem zwei Ziele erhofft – die nur zum Teil erfüllt wurden. 

Erstes Ziel: Kaufnebenkosten reduzieren

Geringere Erwerbsnebenkosten haben die Folge, dass mehr Menschen sich eine eigene Wohnung oder ein Haus leisten können: Gerade Jüngeren fehlt oft das nötige Eigenkapital, von dem auch die Maklerprovision bezahlt werden muss. 

Mit Einführung des Gesetzes haben sich die Kosten für Käufer deutlich reduziert. Für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen wurden vor Einführung des Gesetzes knapp fünf Prozent Maklerprovision verlangt, nach Einführung sind es 3,4 Prozent. Die stärksten Effekte zeigten sich dabei in Regionen, in denen es vor Einführung des Gesetzes üblich war, dass der Käufer die volle Provision tragen musste. Kritiker monieren, dass die Provision auf den Kaufpreis umgelegt werde, die Einsparungen sich also nur verschoben haben. Empirisch könnte das bisher nicht nachgewiesen werden. Doch selbst wenn es so wäre – der höhere Preis kann über einen Kredit finanziert werden und muss nicht aus den Ersparnissen gestemmt werden. 

Zweites Ziel: Wettbewerb unter Maklern steigern

Darüber hinaus soll das neue Gesetz den Wettbewerb unter Maklern steigern. Die Begründung: Der Verkäufer einer Immobilie hat einen höheren Anreiz, mit dem Makler über die Courtage zu verhandeln – oder alternativ die Immobilie in Eigenregie zu verkaufen, um die Courtage vollständig zu sparen. Das hat vorübergehend funktioniert: Kurz nach der Einführung des Gesetzes stieg der Anteil der als provisionsfrei deklarierten Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser deutlich an, von 36 Prozent im November 2020 auf 46 Prozent im Januar 2021. Zur Jahresmitte sank er jedoch wieder auf 42 Prozent. Im Oktober 2021 schien wieder alles beim Alten zu sein, denn der Anteil der provisionsfreien Verkaufsinserate liegt mit 38 Prozent quasi auf Ausgangsniveau. Auch die mittleren Provisionssätze für Käufer haben sich nicht weiter reduziert – was passiert wäre, wenn Verkäufer ihre stärkere Verhandlungsposition genutzt und geringere Courtagen mit Maklern vereinbart hätten. Die Zahlen stammen aus Berechnungen auf Grundlage von Online-Inseratsdaten.

Anreize für Verkäufer nicht groß genug

Es scheint so, als seien die Anreize für Verkäufer immer noch nicht groß genug, um die Vermarktung selbst vorzunehmen, beziehungsweise die Courtagen nach unten zu verhandeln – was wiederum die Kosten für Käufer reduzieren würde. Womöglich fallen die Kosten schlichtweg auch nicht stark genug ins Gewicht: Beim Verkauf eines Einfamilienhauses kann ein Verkäufer schnell mit 500.000 Euro Einnahmen rechnen, in Großstädten ist es deutlich mehr. Fielen typische 3,57 Prozent Maklerprovision an, so würde dies die Einnahmen des Verkäufers um 17.850 Euro reduzieren – vor dem Hintergrund des erwarteten Geldregens möglicherweise kein Grund, die Provision um einen halben Prozentpunkt bzw. 2.500 Euro herunterzuhandeln. Möglicherweise ist es Verkäufern vielerorts auch noch nicht bewusst, dass sie auf Basis verschiedener Maklerangebote über die Provisionssätze verhandeln können.

Beste Lösung: Bestellerprinzip

Trotzdem ist das Gesetz ein wichtiger Schritt in die richtige Richtung. Die Immobilienpreise steigen seit über einem Jahrzehnt stark an, eine Nachsteuerung auf Seite des Marktzugangs war überfällig. Die Teilung der Maklercourtagen hat dabei jedoch hauptsächlich in den Regionen Wirkung gezeigt, in denen vorher die Käufer alleinig die Courtagen tragen mussten. Auch in anderen Regionen wäre eine Käufer-Entlastung dringend nötig: Es braucht die Einführung eines Bestellerprinzips, wie es 2015 bei Mietwohnungen eingeführt wurde. Für die Maklerdienstleistung wird auch beim Bestellerprinzip weiterhin bezahlt, aber eben nur von demjenigen, der diese auch beauftragt.