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Begehrt und umstritten: das beliebte Viertel Prenzlauer Berg in Berlin. (© Foto: iStock)
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Michael Voigtländer IW-Nachricht 23. November 2020

Berliner Mietendeckel: Schon jetzt ein Problem für Wohnungssuchende

Viele Berliner Mieter dürften sich freuen: Spätestens ab dem 23. November müssen Vermieter Mieten auf das Niveau von 2013 senken – sofern sie als überhöht gelten. Doch die Freude dürfte nicht lange währen: Internationale Erfahrungen zeigen, dass sich solche Eingriffe langfristig immer gegen die Mieter stellen.

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Der Berliner Mietendeckel stellt einen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsrechte dar, weshalb auch das Bundesverfassungsgericht noch über das Gesetz entscheiden muss. Bis dahin gilt: Mieten von Wohnungen, die vor 2014 gebaut wurden, dürfen mindestens fünf Jahre nicht erhöht werden. Spätestens ab dem 23. November müssen zudem Mieten gesenkt werden, sofern sie 20 Prozent über den Obergrenzen liegen, die vom Senat festgelegt wurden. Diese Werte orientieren sich am Mietspiegel von 2013, weshalb es in vielen Fällen zu Absenkungen kommen wird. Allerdings wird die  Lage kaum berücksichtigt – entsprechend können sich vor allem Mieter in begehrten Stadtvierteln wie Prenzlauer Berg oder Mitte freuen, da hier die Differenz zu den Obergrenzen am größten ist. Bei einer Wiedervermietung müssen künftig immer die Obergrenzen eingehalten werden.

Wer eine Wohnung sucht, hat Pech

Für Mieter scheinen das traumhafte Aussichten zu sein, doch so einfach ist es leider nicht. Egal ob in New York, San Francisco, Barcelona, London oder Stockholm, überall zeigte sich, dass nach solchen Eingriffen kaum noch in die Qualität der Bestände investiert wurde. Nicht nur energetische Modernisierungen oder der altengerechte Umbau werden damit unwahrscheinlich, sondern auch übliche Instandsetzungen. Hinzu kommt, dass der Wohnungsmarkt nicht entlastet wird: Ältere Mieter ziehen aus zu großen Wohnungen seltener aus, da sie kaum neue Wohnungen finden. Das wiederum liegt daran, dass Vermieter versuchen, an Selbstnutzer zu verkaufen, wodurch der Mietwohnungsmarkt kleiner und damit schwerer zugänglich für einkommensarme Haushalte wird.

Schon jetzt weniger Mietwohnungen und mehr Eigentum

Viele Folgen eines solchen Eingriffs sind erst nach Jahren sichtbar – auch dadurch erklärt sich die Popularität einer solchen Regulierung. Schon jetzt ist aber sichtbar, dass es weniger Mietwohnungen gibt. Zwischen Anfang Januar und Ende Oktober dieses Jahres ist die Angebotszahl von Mietwohnungen, die 2014 oder früher gebaut wurden, um 47 Prozent gesunken. Das zeigen Auswertungen von Immobilieninseraten der Value AG. Zugleich ist das Angebot an Wohnungen zum Kauf mit Baujahr von 2014 und früher um 4,7 Prozent gestiegen. Das hat nicht nur mit Corona zu tun, wie Vergleichsdaten für Hamburg und Köln zeigen: Dort ist das Mietwohnungsangebot nur um 13 Prozent gesunken (Köln) bzw. stagniert (Hamburg, 0,7 Prozent), bei den Wohnungen zum Verkauf gab es in Köln einen Rückgang um 8,7 Prozent und wiederum eine Stagnation (0 Prozent) in Hamburg.

Vorbild Hamburg

Der Mietendeckel ist damit sicher kein Experiment, dass andere Städte kopieren sollten. Doch was sollte man gegen steigende Mieten tun? Hamburg zeigt wie es geht: Die Stadt hat Baulandflächen stark ausgeweitet, was deutlich mehr Neubau ermöglicht hat. Dadurch sind die Wiedervertragsmieten in den vergangenen drei Jahren nur um 1,6 Prozent gestiegen – trotz eines weiteren Bevölkerungsanstiegs um fast ein Prozent allein zwischen 2017 und 2019.
 

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