Hat die Mietpreisbremse Auswirkungen auf das Mietwohnungsangebot?

Dabei beruft sich das Verfassungsgericht unter anderem auf fehlende Evidenz zu nachteiligen Wirkungen der Mietpreisbremse, insbesondere mit Blick auf das Wohnungsangebot. Der Beitrag zeigt jedoch, dass es zwar bislang in der deutschen Forschung an eindeutiger Evidenz mangelt, die internationale Forschung zu vergleichbaren Mietpreisregulierungen aber überwiegend einen negativen Effekt auf das Angebot an Wohnraum feststellt.

Die Mietpreisbremse ist seit ihrer Einführung im Jahr 2015 umstritten. Während die Maßnahme den einen nicht weit genug geht und Verschärfungen gefordert werden (Helbrecht et al., 2023), sehen die anderen in der Regulierung eine Gefahr für die Funktionsfähigkeit des deutschen Mietwohnungsmarktes (Kholodilin & Ulbricht, 2014; Sagner & Voigtländer, 2024). Durch die Mietpreisbremse sind die Landesregierungen ermächtigt worden, Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten durch Rechtsverordnung für die Dauer von höchstens fünf Jahren zu bestimmen. Nach § 556d BGB darf in diesen Gebieten die Miete beim Abschluss eines neuen Mietvertrags die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 % übersteigen. Allerdings sieht die Mietpreisbremse bis heute wichtige Ausnahmen vor:1 So gilt die Bremse nicht für Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt wurden, und auch die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung ist von der Regelung befreit. Zudem genießt der Vermieter Bestandsschutz, falls bereits der vorherige Mieter eine rechtmäßig vereinbarte Miete gezahlt hat, die über der 10-Prozent-Grenze lag. Gerade aufgrund der Ausnahme für Neubauten wird vielfach davon ausgegangen, dass die Mietpreisbremse den Neubau nicht beeinträchtigt.

In dieser Weise argumentiert auch das Bundesverfassungsgericht (2026) in seinem Beschluss vom 8. Januar 2026 (Az. 1 BvR 183/25). Das Gericht hat die Verfassungsbeschwerde einer Berliner Vermieterin gegen die Verlängerung der dort geltenden Mietpreisbremse im Jahr 2020 nicht zur Entscheidung angenommen. Im Beschluss wird die Argumentation zu den Auswirkungen auf den Neubau wie folgt geführt: Das Gericht stellt zunächst fest, dass die Mietpreisbremse laut Gesetz (§ 556f BGB) ausdrücklich nicht für Wohnungen gilt, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Durch diese Bereichsausnahme für den Neubau soll sichergestellt werden, dass keine Investitionshemmnisse für die Schaffung neuen Wohnraums entstehen. Zur Frage der tatsächlichen negativen Rückwirkungen auf den Neubau führt das Gericht aus, dass es keine Anhaltspunkte dafür sieht, dass die Mietpreisbremse seit ihrer Einführung im Jahr 2015 zu einem Rückgang der Neubautätigkeit geführt hat. Schließlich bleiben aufgrund der Ausnahme von Neubauten aus der Regulierung Anreize für Investoren bestehen, neuen Wohnraum zu schaffen, da sie dort weiterhin Marktmieten erzielen können.