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Christian Oberst / Michael Voigtländer Gutachten 22. März 2021 Haus oder Wohnung? Stadt oder Land?: Ein Auswahlexperiment zur Wohnstandortentscheidung

Schon seit einigen Jahren ist zu beobachten, dass wieder vermehrt private Haushalte die Großstädte verlassen und ins Umland ziehen. Über die Motive der Haushalte wird viel gemutmaßt, ist aber relativ wenig bekannt. Um mehr zu den Präferenzen der Bürger hinsichtlich des Wohnstandortes und der Anforderungen an das Wohnen zu erfahren, wurde in dieser Studie ein sozio-demografisch repräsentativ geschichtetes Auswahlexperiment mit 1.000 Befragten durchgeführt.

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Gutachten
Ein Auswahlexperiment zur Wohnstandortentscheidung
Christian Oberst / Michael Voigtländer Gutachten 22. März 2021

Haus oder Wohnung? Stadt oder Land?: Ein Auswahlexperiment zur Wohnstandortentscheidung

Gutachten im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG

Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

Schon seit einigen Jahren ist zu beobachten, dass wieder vermehrt private Haushalte die Großstädte verlassen und ins Umland ziehen. Über die Motive der Haushalte wird viel gemutmaßt, ist aber relativ wenig bekannt. Um mehr zu den Präferenzen der Bürger hinsichtlich des Wohnstandortes und der Anforderungen an das Wohnen zu erfahren, wurde in dieser Studie ein sozio-demografisch repräsentativ geschichtetes Auswahlexperiment mit 1.000 Befragten durchgeführt.

Bei dem Auswahlexperiment offenbaren sich die Präferenzen der Befragten indirekt durch wiederholte Auswahlentscheidungen zwischen Wohnoptionen, die jeweils anhand von neun Merkmalen beschrieben wurden (Wohnkostenbelastung, Objekttyp, Eigentumsform, Wohnfläche und Anzahl Wohnräume, Wohnstandort in Stadt oder Umland, ÖPNV und individuale Verkehrsanbindung sowie fußläufige Erreichbarkeit des täglichen Bedarfs) und somit ganzheitlich realitätsnähere Abwägungsentscheidungen abbilden als die übliche direkte Einzelbefragung mit skalierten Antworten.

Folgende wesentliche Schlussfolgerungen konnten dabei gezogen werden:

1. Es gibt eine eindeutige Präferenz unter allen Gruppen für die verschiedenen Formen von Einfamilienhäusern. Auch Mieter aus Großstädten und Single-Mieter-Haushalte bewerten Mehrfamilienhäuser schlechter als Einfamilienhäuser.

2. Der Wunsch nach spezifischen Lagen hängt stark vom bisherigen Lebensmittelpunkt ab. Wer in der Großstadt lebt, bevorzugt in der Regel auch die zentralen Lagen in der Großstadt, wer dagegen in einer Kleinstadt lebt, lehnt die Großstadtzentren als Wohnstandort eher ab.

3. Schnelle Anbindungen werden grundsätzlich von allen Befragten geschätzt. Aufschlussreich ist, dass selbst ÖPNV-Reisezeiten von bis zu 40 Minuten Fahrzeit zum Hauptbahnhof von den meisten Befragten akzeptiert werden, ohne dass dies mit einer negativen Bewertung der Wohnoption verknüpft ist. Auch mit dem Pkw werden ähnlich lange Reisezeiten ins Zentrum akzeptiert. Die Beobachtungen könnten bedeuten, dass viele Haushalte gerne ins Umland ausweichen würden, wenn sie dort bei einer geeigneten Anbindung den Wunsch nach einem Einfamilienhaus realisieren könnten.

4. Wichtig ist nahezu allen Befragten, dass die Nahversorgung fußläufig erreichbar ist. Hier unterscheiden sich die verschiedenen sozio-demografischen Gruppen letztlich kaum.

5. Anders als in der öffentlichen Diskussion meist angenommen, wird auch eine Wohnkostenbelastung von bis zu 40 Prozent akzeptiert. Natürlich werden geringere Wohnkostenbelastungen stark bevorzugt, aber bei vielen Gruppen gibt es erst dann einen Malus bei der Bewertung der Wohnoption, wenn der Wert 40 Prozent übersteigt.

6. Eine Wohnfläche von 90 bis 120 m2 wird von den meisten Befragten als optimal angesehen, jedoch sind für bestimmte Single-Haushalte auch 50 bis 75 m2 optimal. Insgesamt werden sehr kleine und sehr große Wohnflächen eher kritisch gesehen.
7. Wichtiger als die Wohnfläche ist vielen Befragten, dass die Wohnoption mehr Räume bietet. Dies bedeutet, dass Projektentwickler gefordert sind, nicht immer größere Wohnungen zu bauen, sondern die Wohnfläche besser nutzbar zu machen.

Insgesamt zeigt die Studie, dass es große Chancen gibt, die Wohnungsnachfrage gleichmäßiger auf Großstädte und das angrenzende, gut angebunde Umland zu verteilen, wenn gerade abseits der Metropolen ein präferenzgerechtes Angebot entsteht. Dies bietet die große Chance, die Wohnungsmärkte der Großstädte zu entspannen und Perspektiven für Wachstum auch an den Rändern der Metropolregionen zu ermöglichen.


Unter folgendem Link können Sie die Auswahlentscheidung zur bevorzugten Wohnoption simulieren: https://iwkoeln.eu.qualtrics.com/conjoint-simulator/shared/SV_6eYATMyZf3ctLTL

Die Bezeichnungen des Simulators können leider nicht angepasst werden (in der Umfrage selbst war es möglich). Die Auswahlentscheidung bestand aus zwei Optionen („Stellen Sie sich bitte vor, Sie könnten nur zwischen den folgenden beiden Wohnoptionen wählen. Welche würden Sie bevorzugen?“) mit einer Nachfolgefrage („Wäre die Auswahl oben für Sie eine geeignete & gute Wohnoption?“). Alle weiteren Details sind in Kapitel 2.3 beschreiben. 

  • In der Option mit zwei Antwortmöglichkeiten ist das Label „keine Kaufoption“ daher in unserer Anwendung als „keine geeignete Wohnoption“ zu verstehen. 
  • Über den Button „Hinzufügen“ können sie auch die Auswahl zwischen mehr als 2 Wohnoption simulieren
  • Die angegebenen Prozentwerte zu den (Wohn-)Optionen können als Auswahlwahrscheinlichkeiten interpretiert werden. 
     
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Ein Auswahlexperiment zur Wohnstandortentscheidung
Christian Oberst / Michael Voigtländer Gutachten 22. März 2021

Christian Oberst / Michael Voigtländer: Haus oder Wohnung? Stadt oder Land? – Ein Auswahlexperiment zur Wohnstandortentscheidung

Gutachten im Auftrag der Deutschen Reihenhaus AG

Institut der deutschen Wirtschaft (IW) Institut der deutschen Wirtschaft (IW)

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