Immobilien: Bis zu 87.000 Euro Steuernachteil für Selbstnutzer

Wer in Deutschland eine Immobilie kauft und selbst einzieht, stellt sich steuerlich deutlich schlechter als ein Käufer, der die Immobilie vermietet. In den untersuchten europäischen Ländern ist das einmalig, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft (IW).

Eigenheimbesitzer in Deutschland sind gegenüber Vermietern steuerlich stark benachteiligt. Wer etwa eine beispielhafte Wohnung in einer Metropole für 300.000 Euro kauft und selbst einzieht, verliert gegenüber einem Vermieter innerhalb von 15 Jahren etwa 87.000 Euro. Das zeigt eine neue IW-Studie, die die steuerliche Behandlung von selbstgenutztem Wohneigentum und vermieteten Immobilien in Deutschland und sechs europäischen Vergleichsländern untersucht hat. 

Die Rendite auf das eingesetzte Kapital liegt in diesem Beispiel bei fast neun Prozent für Vermieter, für Selbstnutzer bei sechs Prozent. Der Grund: Vermieter können ihre Immobilie steuerlich abschreiben und Kosten wie Kreditzinsen und Instandhaltung geltend machen. Selbstnutzern bleibt das verwehrt. Außerhalb der Metropolen liegt der Steuernachteil bei 40.000 bis 50.000 Euro.

Deutschlands Sonderweg

Deutschland ist damit ein Sonderfall in Europa: In allen sechs Vergleichsländern begünstigt das Steuerrecht die Selbstnutzung – etwa durch niedrigere Kaufnebenkosten für Eigennutzer oder eine höhere Besteuerung der Vermietung. In den Niederlanden erzielen Selbstnutzer mit rund zwölf Prozent eine fünfmal höhere Rendite als Vermieter. Auch in Frankreich mit gut zwei Prozentpunkten und in Österreich mit knapp einem Prozentpunkt liegt die Rendite von Selbstnutzern über der von Vermietern. Anders in Deutschland: Vermieter erzielen im Durchschnitt mit rund sieben Prozent die höchste Rendite aller untersuchten Länder, Selbstnutzer die niedrigste.

Das zeigt sich an der Wohneigentumsquote: In keinem anderen Land der Europäischen Union leben so wenige Menschen in den eigenen vier Wänden wie hierzulande. 2022 lag die Quote in Deutschland bei nur 44 Prozent – im EU-Schnitt sind es rund 70 Prozent.

Mehr Menschen in die eigenen vier Wände bringen

„Wohneigentum ist Vermögensaufbau und Altersvorsorge in einem – mit einem Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer für Selbstnutzer könnte der Staat das fördern“, sagt IW-Immobilienexperte Michael Voigtländer. Eine Verschlechterung der steuerlichen Rahmenbedingungen für Vermieter sei dagegen keine zielführende Lösung. „Viele Menschen träumen vom Eigenheim – doch anders als in vielen anderen europäischen Ländern legt der deutsche Staat ihnen dabei Steine in den Weg“, so der Ökonom.

Zur Methodik: Die Berechnung geht von einer Investition in Höhe von 300.000 Euro in eine Bestandsimmobilie aus, zu 80 Prozent fremdfinanziert. Zusätzlich unterstellt sie Sanierungs- und Renovierungskosten in Höhe von 36.000 Euro. Sie berücksichtigt zudem typische Erwerbsnebenkosten (hier am Beispiel Nordrhein-Westfalens) sowie die aktuellen Zinskonditionen. Die Mietrendite – also das Verhältnis von Jahresanfangsmiete zu Kaufpreis – liegt im Standardbeispiel bei vier Prozent; für die Metropolenberechnung legt die Analyse die tatsächlichen regionalen Mietrenditen auf Basis von rund 865.000 Inseraten (Mietwohnungen) und 345.000 Inseraten (Eigentumswohnungen) der Value AG für das Jahr 2025 zugrunde. Die Jahresmiete entspricht der Wohnkostenersparnis des Selbstnutzers. Im Standardbeispiel wachsen die Mieten jährlich um ein Prozent, die Immobilienwerte um drei Prozent. Die Haltedauer beträgt 15 Jahre.