Zehn Jahre Mietpreisbremse: Das zentrale Problem ist ungelöst

Bezahlbares Wohnen ist ein Dauerthema der Debatte um soziale Gerechtigkeit geworden. Die Politik reagiert mit vielen Maßnahmen, die im Kern entweder darauf zielen, den Wohnungsbau anzukurbeln oder die Mieten stärker zu regulieren.

Aus ökonomischer Sicht ist das so, als ob ein Autofahrer Gas gibt und gleichzeitig bremst: Einerseits werden die Rahmenbedingungen für Abschreibung oder Förderungen verbessert, andererseits die Renditen durch die Mietregulierung beschnitten. Für Ökonomen wenig verwunderlich zeigt sich nach einem Jahrzehnt "Mietpreisbremse und Co", dass die Wohnungsknappheit vielerorts nicht verringert wurde und die Mieten stetig weiter steigen.

Ein zentrales Problem wird gerne übersehen, und es scheint auch in der neuen Mietrechtskommission nur ein Randthema zu sein. Einmal mehr fokussiert man sich auf das Nachschärfen der Mietpreisbremse. Dabei ist der Wohnungsmarkt tief gespalten. Altmieter genießen Mieten weit unter dem Marktniveau, oft unabhängig vom Einkommen oder - im Falle von Sozialwohnungen - tatsächlicher Bedürftigkeit. Für jene, die eine neue Bleibe suchen, ist vor allem in Großstädten der Markt geradezu verbarrikadiert. Das klassische Insider-Outsider-Problem, bisher eher typisch für Arbeitsmärkte mit hohem Kündigungsschutz, prägt längst den Wohnungsmarkt.

In den vergangenen Jahren hat sich der Abstand von Bestandsmieten zu Neuvertragsmieten in Großstädten mit mehr als 500.000 Einwohnern auf 25 Prozent vergrößert. Weil Haushalte keine passende Wohnung mehr finden, ohne einen Aufschlag bei der Quadratmetermiete hinnehmen zu müssen, ziehen sie nicht mehr um. Die Haushalte sind in ihren vier Wänden ökonomisch "gefangen". Dieser Lock-in-Effekt führt zu einer ineffizienten Verteilung von Wohnraum, denn einerseits wohnen vor allem einkommensschwache Familien in zu kleinen und damit überbelegten Wohnungen, während andererseits vor allem ältere Menschen, deren Kinder aus dem Haus sind, oft in zu großen Wohnungen leben, die nicht mehr ihren Wünschen entsprechen. Die Differenz zwischen niedrigen Bestandsmieten und hohen Neuvertragsmieten macht sogar den Wechsel des Arbeitsplatzes unattraktiv, wenn er mit einem Wohnungswechsel verbunden ist. All das verschärft den Wohnungsmangel zusätzlich, sodass mehr Wohnungen als eigentlich erforderlich neu gebaut werden müssen.

Die Ursache für das starke Nachhinken der Bestandsmieten ist, dass private Kleinvermieter, denen zwei Drittel aller Wohnungen in Deutschland gehören, während eines laufenden Vertrages oft vor einer schrittweisen Anpassung der Miete zurückschrecken, sondern sie erst nach einem Auszug erhöhen. Verantwortlich ist dafür vor allem das Mieterhöhungsrecht. 92 Prozent der Mietverträge sind unbefristet. Wollen Vermieter die Miete anheben, müssen sie nach Paragraph 558 BGB schriftlich erläutern, dass sie auch nach der Anpassung nicht mehr als die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Viele Vermieter sind jedoch in deren Ermittlung unsicher. Umfragen zeigen: Wegen des hohen rechtlichen und bürokratischen Aufwandes scheuen viele Vermieter davor zurück, zu groß ist die Sorge, ein Formfehler könnte die Erhöhung unwirksam machen.

Was ist zu tun? Erstens: Mietspiegel müssen professioneller und methodisch solider erstellt werden, um mehr Rechtssicherheit zu erreichen. Sogenannte qualifizierte Mietspiegel sind nach mehreren gescheiterten Gesetzesinitiativen immer noch nicht verpflichtend für Großstädte - das sollte dringend nachgeholt werden. Zudem sollten Neuvertragsmieten wieder stärker gewichtet werden, um aktuelle Marktentwicklungen besser abzudecken, etwa indem der Betrachtungszeitraum wieder auf vier Jahre verringert wird.

Zweitens: Die in Paragraph 558 Absatz 3 BGB festgelegte Kappungsgrenze, nach der Mieterhöhungen innerhalb von drei Jahren höchstens 15 Prozent in angespannten Wohnungsmärkten und 20 Prozent in sonstigen Gebieten betragen dürfen, kann für den frei finanzierten Wohnungsbau gelockert werden, da die ortsübliche Vergleichsmiete eine ausreichende Begrenzung darstellt und den Mieterschutz gewährleistet.

Drittens: Die mit einem Marktanteil von unter drei Prozent ein Nischendasein fristenden Indexmieten sollten durch Flexibilisierungen gestärkt werden. Die Indexierung sollte neben der Inflation auch auf die allgemeine Entwicklung der Mieten abstellen dürfen. Zudem erfordert eine Mieterhöhung bisher eine schriftliche Erklärung und erfolgt nicht automatisch. Künftig sollte eine echte Gleitklausel erlaubt sein, bei der sich die Miete nach einer bestimmten Zeit automatisch anpasst und der Vermieter nur über die Höhe der angepassten Miete informieren muss.

Viertens: Die Modernisierungsumlage nach Paragraph 559 BGB verhindert Investitionen und verstärkt den Lock-in-Effekt. Mit starren Kappungsgrenzen in Höhe von (je nach Ausgangsmiete) zwei Euro oder drei Euro bei Dämmmaßnahmen und 0,50 Euro beim Heizungstausch - bietet sie kaum Anreize, die Energieeffizienz der Gebäudehüllen zu verbessern und auf klimaneutrale Heizungen ohne fossile Brennstoffe umzustellen. Gleichzeitig drohen für Mieter durch die aktuelle Regelung Mehrbelastungen. Ohne energetische Modernisierung bleibt die Abhängigkeit von fossilen Energieträgern bestehen, sodass Mieter bei steigenden CO2-Preisen höheren Kosten ausgesetzt sind. Die Modernisierungsumlage sollte daher bei energetischer Modernisierung zur einsparbasierten Umlage reformiert werden, um einen fairen Interessenausgleich zwischen Vermietern und Mietern zu ermöglichen.

Fazit: Will der Staat, dass mehr neue Wohnungen in angespannten Märkten entstehen, muss er die Bedingungen schaffen. Wer das Mietrecht weiter verschärft, belohnt Status quo und Trägheit und bestraft Investitionen und Mobilität. Das Ergebnis zeigt sich immer deutlicher: zu wenig Wohnraum und steigende Mieten.