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Internationale Investoren Immobilien-Monitor 25. September 2012 Kein Run auf deutsche Immobilien

Deutschland gilt derzeit als der sichere Hafen in Europa. Internationale Investoren zögern trotzdem, in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren. So überwiegen im Jahr 2011 sogar die Verkäufe gegenüber den Käufen. Für die Zurückhaltung gibt es wesentliche Gründe.

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Deutschland gilt derzeit als der sichere Hafen in Europa. Internationale Investoren zögern trotzdem, in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren. So überwiegen im Jahr 2011 sogar die Verkäufe gegenüber den Käufen. Für die Zurückhaltung gibt es wesentliche Gründe.

Deutsche Wohnimmobilien erleben derzeit einen Preisboom, ohne das eine spekulative Blase erkennbar ist (siehe S. 2/3). Ausländer partizipieren an dieser Entwicklung jedoch kaum. So zeigen neue Zahlen der Bundesbank, dass ausländische Investoren im Jahr 2011 Immobilien im Wert von nur 685 Millionen Euro in Deutschland gekauft haben – ein Minus von fast 18 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Auf der anderen Seite belief sich der Wert der Verkäufe auf insgesamt 816 Millionen Euro, sodass der Grundbesitz in ausländischer Hand sogar verkleinert wurde. Insgesamt beläuft sich der Grundbesitz in ausländischer Hand auf 23 Milliarden Euro.

Die meisten Immobilien wurden aus Luxemburg gekauft, vermutlich von dort ansässigen Fonds. Da diese Fonds wiederum überwiegend von deutschen institutionellen Anlegern finanziert werden, handelt es sich nur teilweise um echte grenzüberschreitende Transaktionen. Besonders aktiv sind auch die Niederlande, von denen aus Immobilien in Deutschland im Wert von 126 Millionen Euro gekauft wurden. Mit 208 Millionen Euro überwiegen jedoch auch hier die Verkäufe.

Bei den Ländern mit negativen Salden fällt auf, dass es sich vor allem um Länder handelt, die in der jüngeren Vergangenheit von schweren Immobilienkrisen betroffen waren oder sind, wie die Vereinigten Staaten, das Vereinigte Königreich oder auch Spanien. Scheinbar wird versucht mit realisierten Gewinnen in Deutschland die Verluste im Heimatland teilweise zu kompensieren.

Zu den Ländern, die hierzulande ihren Immobilienbestand aufgebaut haben, zählen vor allem die Schwellenländer. So weisen sowohl die Länder des Nahen und Mittleren Ostens, China und Russland positive Salden auf, wenn auch auf niedrigem Niveau. Russische Investoren waren demnach mit Käufen in Höhe von 50 Millionen Euro am aktivsten.
Insgesamt ist der Umfang der grenzüberschreitenden Transaktionen im deutschen Immobilienmarkt eher gering. Abgesehen von den Jahren 2006 und 2007, in denen zusammen 15 Milliarden Euro in den Immobilienmarkt investiert wurden, bewegen sich die investierten Beträge zwischen 200 Millionen und 2 Milliarden Euro jährlich.

Die hohen Investitionen in den Jahren 2006 und 2007 wurden vor allem von Beteiligungsgesellschaften getätigt, die hier Wertsteigerungen realisieren und Wirtschaftlichkeitsreserven heben wollten. Für andere institutionelle und eigenkapitalstarke internationale Investoren scheint der hiesige Markt hingegen weniger attraktiv zu sein. Gründe hierfür können vor allem die im europäischen Vergleich hohen Transaktionskosten sein, die durch die Erhöhung der Grunderwerbsteuer in vielen Bundesländern noch einmal gesteigert wurden, sowie die geringe Transparenz des Marktes. Während in anderen Ländern Daten von Immobilien einschließlich der Preise auch auf Ebene von Straßen frei verfügbar sind, ist die Datenlage in Deutschland deutlich schwieriger und teilweise auch widersprüchlich. Hinzu kommt, dass die Märkte kleinteiliger sind als im Ausland, wo sich das Marktgeschehen im Prinzip auf eine Metropole fokussiert. Die genauen Bestimmungsgründe für internationale Immobilienkäufe will das IW Köln jedoch noch genauer untersuchen.

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