Seit der Finanz- und Wirtschaftskrise steigen die Immobilienpreise und Mieten in Deutschland deutlich. Aufgrund der jüngsten Erfahrungen mit Immobilienpreisblasen in den USA und in Spanien wird die Preisentwicklung in Deutschland von einigen Marktteilnehmern bereits als eine Blasenbildung interpretiert. Die aktuelle Entwicklung ist jedoch keine bloße Spekulation, sondern vielmehr die Folge einer hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien, die auf fundamentalen Faktoren beruht und durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und den Mangel an alternativen Anlagen verstärkt wird.

Die Frage, ob sich eine Preisblase aufbaut, ist nicht leicht zu beantworten und bedarf eines Blicks auf eine Vielzahl (sozio-)ökonomischer Faktoren. Nach der Definition von Stiglitz liegt eine Blase vor, wenn ein hohes Preisniveau einzig aus dem Glauben resultiert, dass die Wiederverkaufspreise steigen werden (Stiglitz, 1990). Typisch für eine Preisblase sind daher eine deutliche Ausweitung der Finanzierung mit Fremdkapital sowie eine Steigerung der Transaktionen. Der Einsatz von Fremdkapital steigt, weil sich die Renditen aus der erwarteten Wertsteigerung durch die extensive Nutzung von Fremdkapital steigern lassen. Jede Immobilienblase ist daher letztlich auch eine Kreditblase. Darüber hinaus steigt das Handelsvolumen, weil einige Marktteilnehmer ihre Gewinne realisieren, während andere auch dann noch einsteigen, wenn die Preise schon hoch sind. Sobald die Preise dann so hoch sind, dass es keine Nachfrager mehr für die spekulativ getriebenen Preise mehr gibt, kommt es zu einer scharfen Korrektur der Preise.

Lassen sich die Preise hingegen auf fundamentale Faktoren zurückführen, wie etwa die Einkommen, die Mietentwicklung und die Bevölkerungsentwicklung, sind scharfe Preiskorrekturen nicht zu erwarten. Im Folgenden werden daher die wesentlichen Treiber der aktuellen Entwicklung genauer untersucht, womit eine frühere Untersuchung des IW Köln aktualisiert wird (Henger et al., 2012). Wie vor einem Jahr zeigt sich, dass die Entwicklungen in Deutschland noch nicht als eine Marktüberhitzung zu interpretieren sind, und sich die hiesigen Verhältnisse erheblich von denjenigen Staaten unterscheiden, in denen jüngst Preisblasen im Immobiliensektor geplatzt sind. Dennoch müssen die Märkte sorgfältig beobachtet werden, da sich auch vor dem Hintergrund fundamentaler Faktoren Erwartungen verselbständigen können. Darüber hinaus ist zu prüfen, ob Anpassungen der Sozialpolitik notwendig sind, um soziale Härten zu vermeiden.

IW policy paper

Reale Nachfrage oder bloße Spekulation - Ist der deutsche Wohnimmobilienmarkt überhitzt?

IconDownload | PDF

Ansprechpartner

IW policy paper
IW policy paper, 19. Oktober 2017

Tobias Hentze / Michael Voigtländer Reformoptionen für die Grunderwerbsteuer Arrow

Die Grunderwerbsteuer weist spezifische Probleme auf: So belastet die Grunderwerbsteuer den Neubau, sie stellt ein Hemmnis für den Vermögensaufbau weniger wohlhabender Haushalte dar und sie führt zu Diskriminierungen zwischen privaten Käufern und Käufern von Unternehmensanteilen. mehr

Grunderwerbsteuer
Pressemitteilung, 19. Oktober 2017

Tobias Hentze / Michael Voigtländer Grunderwerbsteuer: Teuer und sperrigArrow

In vielen Bundesländern steigt die Grunderwerbsteuer immer weiter. Das belastet private Hauskäufer, denn Vermögensaufbau und Neubauten werden verteuert. Ein Blick zu den europäischen Nachbarn offenbart mögliche Reformen, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). mehr

Ideen für eine bessere Wohnungspolitik
Gutachten, 16. Oktober 2017

Michael Voigtländer / Ralph Henger Ideen für eine bessere WohnungspolitikArrow

Die Mieten und Preise in den Großstädten steigen stetig weiter und belasten zunehmend die Haushalte. Ursächlich hierfür ist ein starker Zuzug in die Städte und eine zu geringe Bautätigkeit. Um den Markt wieder zu entspannen, bedarf es daher einer deutlichen Ausweitung der Bautätigkeit, etwa über die Erschließung neuer Stadtviertel. Allerdings braucht dies Zeit, weshalb alternative Konzepte benötigt werden. mehr