Die derzeitige Niedrigzinsphase ist für die meisten Immobilienkäufer ein Segen. Schließlich determinieren die Zinskosten zu einem wesentlichen Teil die laufenden Kosten für Immobilienkäufer, sofern ein Großteil der Kaufsumme mit Fremdkapital getätigt wird. Dies ist für die meisten Haushalte, aber auch für institutionelle Anleger üblich. Wer derzeit jedoch einen Festzinskredit vorzeitig zurückzahlen möchte, muss feststellen, dass Banken dies nur gegen die Zahlung einer Entschädigung, dem sogenannten Vorfälligkeitsentgelt, akzeptieren. Nach einer aktuellen Studie des Bundesverbandes der Verbraucherzentralen kann die Höhe der zu zahlenden Beträge teilweise 10 Prozent oder mehr der noch zu tilgenden Restschuld betragen (VZBV, 2014).

Das Vorfälligkeitsentgelt soll den Schaden einer Bank kompensieren, der aus der vorzeitigen Kündigung eines besicherten festverzinslichen Darlehens resultiert. Wird beispielsweise ein Kreditvertrag über eine Laufzeit von zehn Jahren zu einem Zins von 5 Prozent abgeschlossen und es kommt zu einer Kündigung nach bereits fünf Jahren, muss die Bank die Mittel wieder neu anlegen, beispielsweise durch eine neue Kreditvergabe. Liegt das Marktzinsniveau zu diesem Zeitpunkt jedoch nur noch bei 3 Prozent, würde die Bank durch die vorzeitige Zurückzahlung einen Verlust machen. Das Vorfälligkeitsentgelt sollte daher gerade so bemessen sein, dass sich die Bank im Fall einer Kündigung durch den Kreditnehmer nicht schlechterstellt als bei einer regulären Fortführung des Kredits. Zusätzlich erfüllt die Entschädigung der Banken noch weitere bedeutende volkswirtschaftliche Funktionen wie die Stabilisierung des Marktumfelds und eine bessere Planbarkeit und Sicherheit durch langfristige Finanzierung (vgl. Dübel, 2014, 5 f.).

Bedingt durch den deutlichen Rückgang der Zinsen in den letzten Jahren sind die von den Banken erhobenen Vorfälligkeitsentgelte deutlich angestiegen. Deshalb fordern die Verbraucherschutzzentralen eine Deckelung des Vorfälligkeitsentgelts auf 5 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Darlehensbetrags. Diese Forderung ist in Zusammenhang mit der Umsetzung der europäischen Hypothekarkreditrichtlinie zu sehen, die bis zum 21. März 2016 in Deutschland umgesetzt werden soll. Das Vorfälligkeitsentgelt und dessen europäische Harmonisierung wurden im Zuge der Erstellung der Richtlinie bereits intensiv diskutiert (vgl. EU-Kommission, 2009). Um die nationalen Besonderheiten jedoch zu berücksichtigen, hat man sich gegen eine vollständige Harmonisierung entschieden und lediglich den nationalen Regierungen die Maßgabe erteilt, dass es eine „faire und objektiv gerechtfertigte Entschädigung für etwaige Kosten in unmittelbarem Zusammengang mit der vorzeitigen Rückzahlung des Kredits“ geben sollte (Europäisches Parlament und Europäischer Rat, 2014, 45).

Im Folgenden wird erläutert, welche Folgen eine Deckelung des Vorfälligkeitsentgelts auf den Markt haben könnte. Hierzu wird in einem ersten Schritt der in Deutschland bedeutende Markt für fest verzinsliche Darlehen vorgestellt, für den auch das Zinsänderungsrisiko eine gesteigerte Bedeutung einnimmt. Sodann werden mögliche ökonomische Folgen einer Begrenzung des Vorfälligkeitsentgelts diskutiert. In Kapitel 4 werden mit einer symmetrischen Ausgestaltung sowie einer Vereinheitlichung und weitgehenden Standardisierung der Berechnungsmethoden alternative Ansätze aus der gegenwärtigen Debatte vorgestellt. Es zeigt sich, dass aus ökonomischer Perspektive einzig eine bundesweite Vereinheitlichung der Berechnungsmethodik des Vorfälligkeitsentgelts den Kunden mehr Transparenz bietet und zugleich langfristige Kredite ihre hohe Attraktivität bewahren.

IW policy paper

Heide Haas / Michael Voigtländer: Transparenz statt Deckelung – Reformpotenziale des Vorfälligkeitsentgelts

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