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Ein wichtiger Indikator zur Identifizierung von spekulativen Blasen in Wohnimmobilienmärkten ist die Entwicklung der Preis-Mietverhältnisse. Steigen die Preise schneller als die Mieten, wird es wahrscheinlicher, dass eine spekulative Blase entsteht. Schließlich muss der Preis auf die zukünftig zu erwartenden und abgezinsten Mieten zurückführbar sein. Ist dies nicht der Fall, sind die Erwartungen der Marktteilnehmer möglicherweise zu optimistisch und es droht ein Korrekturbedarf.

Verschiedene Quellen zeigen mittlerweile, dass sich die Preise an vielen Standorten, wie beispielsweise Berlin oder München, von den Mieten abkoppeln. Vielfach fließen dabei in die Preisindizes Transaktionen oder Angebote sowohl von Neubau- als auch von Gebrauchtimmobilien mit ein. Unterscheidet man jedoch zwischen Bestands- und Neubauimmobilien, ergibt sich ein differenziertes Bild. Für die Abbildung der Mieten wurde jeweils der Index der Neuvertragsmieten verwendet.

Für den Zeitraum 1. Quartal 2010 bis 3. Quartal 2012 zeigt sich für die großen Metropolen eine zunehmende Spreizung zwischen den Neubaupreisen und den Mieten. So ist das Preis-Mietverhältnis unter Berücksichtigung von Neubauimmobilien allein in München um 23,7 Prozent gestiegen, was nichts anderes bedeutet, als dass die Preise um diesen Satz stärker gestiegen sind als die Mieten. Auch in Hamburg (21,7 Prozent) und in Berlin (21,1 Prozent) gab es starke Zuwächse. Betrachtet man jedoch das Verhältnis von Bestandsimmobilien und Neuvertragsmieten, ist das Bild wesentlich moderater. Auch dann ist in München die Entwicklung am stärksten, jedoch liegt der Zuwachs dann nur bei 9,1 Prozent. In Hamburg sind es 7,3 Prozent, in Berlin 6,7 Prozent und in Stuttgart beispielsweise nur 1,3 Prozent. Diese Werte sprechen deutlich gegen eine aufkommende Blase, zumal die Zinsentwicklung eine etwas schnellere Entwicklung der Preise gegenüber den Mieten rechtfertigt.

Doch wie erklärt sich die Diskrepanz zwischen dem Neubaumarkt und dem Bestandsmarkt? Hierfür ist es wichtig die Methodik der Preisindizes nachzuvollziehen. Fast alle relevanten Preisindizes folgen heute dem hedonischen Ansatz, d. h. auf Basis von umfangreichen Daten-sätzen wird versucht Preisunterschiede, die auf unterschiedlichen Lagen und Qualitäten beruhen, herauszurechnen. Erst die um diese Unterschiede bereinigten Preise geben die tatsächliche Veränderung der Preise wider, die dann im Preisindex erfasst werden.

In den letzten Jahren sind die Qualitäten im Neubau erheblich gestiegen. Zum einen wurde bevorzugt in Innenstadtlagen gebaut, wo die Grundstückspreise deutlich höher sind. Zum anderen wurden vornehmlich Immobilien mit hochwertiger Ausstattung, hohen Energieeffizienzstandards sowie Barrierefreiheit erstellt. Für diese Immobilien fehlen die Vergleichsstandards, sodass die Preisindizes teilweise auch die Qualitätsverbesserungen erfassen und so die Preisentwicklung überzeichnen. Hierfür spricht beispielsweise auch, dass auch in schrumpfenden Städten wie Magdeburg Neubauten deutlich teurer geworden sind, obwohl Bestandsimmobilien an Wert verlieren.

Alternativ könnten die Unterschiede auf zunehmende Spekulation im Neubausegment hinweisen. Bauherren müssen dann damit rechnen, dass die Preise im Neubau nicht dauerhaft erzielt werden können. Für den überwiegenden Teil des Marktes – den Bestandsmarkt – wäre jedoch auch dies letztlich beruhigend, da hier die Preise der fundamentalen Bewertung folgen.

Veranstaltung
Veranstaltung, 22. Juni 2017

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Angesichts niedriger Zinsen und eines vermehrten privaten Vorsorgebedarfs hat das Wohneigentum an Attraktivität gewonnen. Gleichzeitig gibt es aber Sorgen über eine Überhitzung des Wohnungsmarktes. mehr

Evaluation der Mietpreisbremse
IW policy paper, 25. April 2017

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Getrieben durch den starken Zuzug aus dem In- und Ausland erleben die Wohnungsmärkte der deutschen Metropolregionen in den letzten Jahren einen deutlichen Nachfrageschub. Durch die gleichzeitig nur moderat ausgeweitete Bautätigkeit fällt es Mietern zunehmend schwerer bezahlbaren Wohnraum zu finden. mehr

Immobilienpreise
IW-Pressemitteilung, 25. April 2017

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Weil die Preise für Wohnimmobilien in vielen Großstädten stark gestiegen waren, hat die Bundesregierung vor zwei Jahren die Mietpreisbremse eingeführt. Doch das Instrument bleibt weitestgehend wirkungslos, wie Untersuchungen des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW) am Beispiel Berlin zeigen. mehr