Wohneigentümer meist in der Mehrheit
Wohneigentümer meist in der Mehrheit

Mit Ausnahme der Schweiz ist in allen OECD-Staaten die Wohneigentumsquote höher als in Deutschland. Zahlreiche Wohnungsprivatisierer setzen darauf, dass das Interesse an der Wohneigentumsbildung künftig zunimmt und sich so Wohnungen leichter an Selbstnutzer veräußern lassen. Betrachtet man jedoch die Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote, bleiben Zweifel an einem künftigen Bedeutungsgewinn.

Da innerhalb eines Jahres nur wenige Haushalte umziehen, vollziehen sich Änderungen der Wohneigentumsquote sehr langsam. Wesentliche Gründe für die relativ niedrige Wohneigentumsbildung finden sich daher in der Historie. Nach dem Zweiten Weltkrieg war die Wohnungsnot eines der wichtigsten wirtschaftspolitischen Probleme. Um die Lücke von über 6 Millionen Wohnungen zu schließen, wurde mit dem sozialen Wohnungsbau sehr schnell ein umfassendes Förderprogramm aufgelegt, welches vor allem den Mietwohnungsbau stimulierte. Dass dabei nicht immer auf Wirtschaftlichkeit geachtet wurde, ist heute nicht zu bestreiten. Entscheidend ist jedoch, dass private Eigentümer in die Förderungen miteinbezogen wurden. Außerdem wurden relativ hohe Qualitätsstandards gesetzt, so dass auch die Mittelschicht die Wohnungen annahm. Da die Sozialwohnungen nach der Mietbindungsdauer in den freien Markt übergingen, wurde so die Grundlage für einen attraktiven Mietwohnungsmarkt gelegt. Ganz anders die Situation in Großbritannien: Dort waren Sozialwohnungen von sehr schlechter Qualität, so dass Mieter schnell stigmatisiert wurden. Darüber hinaus blieben die Wohnungen in staatlicher Hand. So konnte sich kein freier Markt entwickeln.

Die Funktionstüchtigkeit des deutschen Mietwohnungsmarktes hat noch an anderer Stelle die Bedeutung des Wohneigentums relativiert. In vielen europäischen Ländern wurden angesichts der großen Wohnungsnot nach den Weltkriegen die Mieten eingefroren. In Großbritannien wurden bis in die 70er Jahre die Mieten administrativ vorgegeben, in Spanien galt bis in die 80er Jahre ein faktischer Mietstopp. Modernisierungskosten durften grundsätzlich nicht an die Mieter weitergegeben werden. Diese Regelungen haben die Vermieter aus dem Markt gedrängt, so dass den Haushalten gar keine andere Wahl blieb, als Wohneigentum zu bilden. Anders in Deutschland. Hier begann man schon Anfang der 60er Jahre damit, die Mieten schrittweise freizugeben. Die Vergleichsmiete führt zwar tendenziell dazu, dass die Mieten dem Markt immer etwas hinterherhinken, aber immerhin gab es stets eine Anpassung in Richtung Marktniveau.

Der Blick in die Vergangenheit bietet wichtige Ansatzpunkte zur Erklärung der Wohneigentumsquote. Allerdings kann so nicht erklärt werden, warum auch die Dynamik der Wohneigentumsbildung in Deutschland eher unterdurchschnittlich ist. Während beispielsweise in den Niederlanden die Eigenheimquote in den letzten 20 Jahren um etwa 10 Prozentpunkte gestiegen ist, lag der Zuwachs in Westdeutschland nur bei rund 5 Prozentpunkten. Hier bieten die steuerlichen Rahmenbedingungen einen wichtigen Erklärungsfaktor. Seit 1986 können – mit kurzen Ausnahmen – die Hypothekenzinsen steuerlich nicht mehr geltend gemacht werden. Stattdessen hat der Staat den Wohnungserwerb bis zum Jahr 2006 mit der Eigenheimzulage unterstützt. Anders als der Schuldzinsenabzug konnte diese Zulage nur einmal verwendet werden, so dass die Neigung unterstützt wurde, nur dann Wohneigentum zu erwerben, wenn man es auch dauerhaft nutzen möchte. Vor allem aber war die Förderung über die Eigenheimzulage deutlich weniger üppig als der Schuldzinsenabzug, wie er etwa in den Niederlanden praktiziert wird.

Üppige Förderung in den Niederlanden
Üppige Förderung in den Niederlanden

Betrachtet man eine durchschnittliche Familie mit zwei Kindern, so hat die Eigenheimzulage die Zinskosten um etwa 0,7 bis 0,8 Prozentpunkte gesenkt. Hätte die Familie dagegen in den Niederlanden gelebt und die Schuldzinsen von der Steuer abziehen können, hätte sich die effektive Zinsbelastung um 1,6 bis 2,0 Prozentpunkte gesenkt, d. h. bei einem Zinssatz von 5 Prozent sinkt die Belastung nach Steuern auf 3 Prozent (Grafik). In den Niederlanden hat diese Regelung sogar dazu geführt, dass die inflationsbereinigte Zinsbelastung im Jahr 2001 negativ war.

Schließlich hat auch die Entwicklung der Mietpreise und Immobilienpreise einen nicht zu unterschätzenden Effekt auf die Wohneigentumsbildung. Mit dem Kauf einer Immobilie schützen sich die Haushalte vor künftigen Preissteigerungen. Ziehen die Immobilienpreise stark an, können die Haushalte davon ausgehen, dass auch die Mieten bald anziehen. Studien für die USA und Großbritannien haben ergeben, dass dieses „Versicherungsmotiv“ einen wichtigen Faktor der Wohneigentumsnachfrage darstellt.

Kein Hauspreisboom in Deutschland
Kein Hauspreisboom in Deutschland

In Deutschland ist dieses Motiv jedoch nahezu unbedeutend. In den letzten vier Jahrzehnten haben die Immobilienpreise nur in den 70er Jahren real zugelegt. Seit den 80er Jahren haben die Hauspreise hingegen durchschnittlich real an Wert verloren (Tabelle). Ganz anders in Spanien, den Niederlanden oder auch dem Vereinigten Königreich. Dort sind die Preise allenfalls in einer Zeitperiode gefallen. In den meisten Zeitperioden sind die Preise jedoch kräftig gestiegen, teilweise sogar um mehr als 80 Prozent in 10 Jahren. Auch die Volatilität der Immobilienpreise ist im Ausland wesentlich höher. Im Vergleich schwanken die deutschen Hauspreise weniger als halb so viel.

Betrachtet man die Gründe für die niedrige Wohneigentumsquote, so lassen sich nur schwerlich Impulse für eine deutlichere Zunahme in der Zukunft finden. Steigende Einkommen und die Notwendigkeit mehr für die Altersvorsorge zu sparen, dürften zwar die Wohneigentumsnachfrage erhöhen, aber auf der anderen Seite muss zunächst der Wegfall der Eigenheimzulage kompensiert werden. Darüber hinaus ist aufgrund der demografischen Entwicklung das Potenzial für zukünftige Preissteigerungen stark begrenzt. Gerade in den Flächenländern, in denen die Wohneigentumsbildung noch verhältnismäßig stark verwurzelt ist, dürfte der Bevölkerungsrückgang die Attraktivität des Wohneigentums eher vermindern.

Gesamtwirtschaftlich sind diese Aussichten keineswegs bedenklich. Gerade die Subprime-Krise in den USA verdeutlicht, welche gravierenden Folgen die einseitige Ausrichtung auf die Wohneigentumsbildung haben kann. In Deutschland gibt es keinen Subprime-Markt, weil bonitätsschwache Haushalte keine Notwendigkeit haben, einen Kredit mit Risikoaufschlag aufzunehmen, um unbedingt ein Eigenheim zu erwerben. Diesen Haushalten bietet der Mietwohnungsmarkt ausreichend Alternativen. Auch hohe Beleihungsausläufe sind in Deutschland eher selten. In den USA, wo Hypothekenzinsen in vollem Umfang steuerlich geltend gemacht werden können, ist es dagegen sehr attraktiv, das Eigenkapital gering zu halten und möglichst langsam oder aber gar nicht zu tilgen. Fallen die Hauspreise, wie aktuell in den USA, führt dieses Vorgehen jedoch schnell in die Überschuldung. Auch in Bezug auf den Arbeitsmarkt ist der starke Mietwohnungsmarkt eher von Vorteil, weil die Mobilität der Arbeitskräfte auch künftig von großer Bedeutung sein wird.

Die Studie „Wohneigentum und Mietwohnungsmarkt – Zwei Seiten einer Medaille“ kann unter www.immobilienoekonomik.de abgerufen werden

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