Corona: Wohnungsmarkt als Stabilitätsanker der Konjunktur

Im Vergleich dazu zeigt sich der Wohnungsmarkt nahezu unbeeindruckt vom aktuellen Corona-Geschehen. Aufgrund der robusten Nachfrage, des unbearbeiteten Nachholbedarfs und des konjunkturunabhängigen Bedürfnisses nach dem Gut Wohnen erscheint dies plausibel. Für die Zukunft bleibt abzuwarten, wie sich die zentralen Einflussfaktoren (Zuwanderung und Einkommenszuwächse) auf die Wohnflächennachfrage auswirken werden. Die negativen Erwartungen der Wohnungsunternehmen (siehe Abbildung) spiegeln eine diesbezügliche Unsicherheit, in die sich Befürchtungen mischen, dass die Wohnungsmärkte zukünftig immer stärker reguliert werden (Berliner Mietendeckel, Ausweitung des Umwandlungsverbots von Miet- in Eigentumswohnungen). Bei den Projektentwicklern zeigt sich insgesamt die nun wieder etwas positivere Gesamtstimmung. Insbesondere die Vorvermietungen sind jedoch rückläufig, was wiederum auf die Unsicherheit im Gesamtmarkt hindeutet.

Wichtige Zukunftsfragen stellen sich nun insbesondere im Markt für Büroimmobilien. Dieser reagiert üblicherweise schnell auf konjunkturelle Schwankungen. Hinzu kommt der Trend zu mehr Home-Office, der die Büroflächennachfrage zusätzlich schwächen kann. Da in den großen deutschen Büromärkten kaum Flächenreserven mehr bestehen, bleibt jedoch abzuwarten, ob hieraus langfristig starke Preis- und Umsatzeinbrüche resultieren. Bei Betreibern von Einzelhandelsimmobilien gilt es - durch Corona nun verstärkt - neue Konzepte zu entwickeln, um die mittlerweile überholten innerstädtischen Kaufhäuser und Shopping-Center zu ersetzen. Der Strukturwandel ist in vollem Gange.

Die diesmalige Sonderfrage des ISI beschäftigte sich erneut mit dem Thema Covid-19 (Link zu Ergebnissen). Dabei wurden exakt dieselben Fragen wie vor drei Monaten gestellt. Im Fokus standen hierbei Mietausfälle hinsichtlich Stundungen, Kündigungen und sinkenden Neuvermietungen. Dabei zeigt sich, dass die Unternehmen insbesondere von Stundungen betroffen sind. 13,7 Prozent der Vermieter sind „stark betroffen“ und 62,1 Prozent „gering betroffen“. Mit Abstand am stärksten beschäftigen Stundungen dabei die Einzelhandelsvermieter. Alle Vermieter berichten zudem von einem sinkenden Neuvermietungsgeschäft. 5,8 Prozent sind hiervon „stark betroffen“ und 45,5 Prozent „gering betroffen“. Von Kündigungen ist die Branche jedoch weniger betroffen als befürchtet. Kein Unternehmen gab an, hiervon „stark betroffen“ zu sein. „Gering betroffen“ sind immerhin 43,6 Prozent. Ebenfalls gefragt wurde nach der Umsatzentwicklung. 15,9 Prozent der Unternehmen gaben hier eine starke und 47,7 Prozent geringe Betroffenheit an. Das sind weniger Unternehmen als bei der letzten Befragung im Frühjahr. Schließlich wurde noch nach gestiegenen operativen Kosten (z. B. durch Umsetzung neuer Hygienekonzepte) und Finanzierungskosten gefragt. Hier zeigt sich, dass von gestiegenen operativen Kosten 2,8 Prozent der Immobilienunternehmen „stark betroffen“ und 58,5 Prozent „gering betroffen“ sind. Hingegen berichten mehr Unternehmen, dass sie von gestiegenen Finanzierungskosten „stark betroffen“ sind. Der Anteil beläuft sich auf 18 Prozent, während 34,2 Prozent eine geringe Betroffenheit meldeten. Dies verdeutlicht, dass einige Unternehmen von den Kreditinstituten mit einer geringen Bonität eingestuft werden.

Der ZIA-IW-Immobilienstimmungsindex bildet die Geschäftslage aller Unternehmen des deutschen Immobilienmarktes ab. Neben den beiden klassischen Fragen zur Lage und den Aussichten des eigenen Unternehmens werden auch Fragen zu den Preis- und Mietentwicklungen, den Bestandsveränderungen sowie beispielsweise den Finanzierungsbedingungen gestellt. Die Befragung wird seit 2014 vierteljährlich durchgeführt und seit 2020 in Kooperation mit dem Handelsblatt und dem ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V. zum Ende eines Quartals veröffentlicht. Das Unternehmenspanel der Befragung hat mittlerweile eine Größe von gut 400 Firmen. An der jetzigen Sommerbefragung vom 14.8. bis zum 7.9.2020 haben sich 126 Unternehmen beteiligt.