Immobilienbranche: Wachsende Skepsis bei anhaltendem Boom

In den Teilsegmenten Handel und Büro sind die Ergebnisse gemischt. Bei Handelsimmobilien entwickelt sich die Lage negativ (-20 auf 70,4), im Bürosegment hingegen positiv (+13,5 auf 82). Die Erwartungen laufen bei beiden Teilsegmenten jedoch gegenläufig. Dies lässt sich folgendermaßen interpretieren: Büroprojekte sind weiterhin stark nachgefragt und lukrativ, jedoch befürchten die Investoren die abnehmende Dynamik beim Beschäftigungsaufbau und der Konjunktur. Bei den Handelsimmobilien ist die Situation sehr heterogen, da Fachmärkte weiterhin sehr gut performen, während viele Einkaufszentren und klassische Kaufhäuser unter Druck geraten. Generell sehen die Geschäftsführer die Aussichten aber aufgrund der steigenden Kaufkraft in Deutschland positiv.

Im Vergleich zu den beiden zentralen Konjunkturfragen, liefern die ergänzenden Fragen des IW Immobilien-Index sehr positive Resultate. So erwarten 54 Prozent eine steigende Wertentwicklung für ihre Immobilienbestände. 46 Prozent gehen von konstanten Preisen aus. Preisrückgänge erwartet niemand. Bei den Mieten ist der Befund ebenso deutlich: 58 Prozent erwarten steigende Mieten, 40 Prozent konstante Mieten. Nur 2 Prozent gehen von sinkenden Mieten aus. Im Wohnungsmarkt sind diese Werte am stärksten. Dementsprechend sehen sich die Immobilienunternehmen weiterhin auf einem Wachstumskurs und 59 Prozent wollen ihre Immobilienbestände ausweiten. 25 Prozent wollen hingegen ihre Bestände konstant halten bzw. 16 Prozent ihre Bestände verringern. Bei den Projektentwicklern wird von den meisten Befragten von konstant hohen Vorvermietungsquoten (67 %) und Vorverkaufsquoten (69 %) ausgegangen. Aufgrund der hohen Nachfrage und des knappen Angebots sind die Quoten hoch und sorgen so für relativ sichere Investitionsmöglichkeiten an vielen Standorten. Vom Aufbau von Überkapazitäten ist der Markt damit weit entfernt. Diese waren zum Beispiel in den 1990er Jahren im Bereich Wohnen in den neuen Bundesländern und um die Jahrtausendwende während des Dotcom-Booms im Bürosegment zu beobachten. Die Gefahr hoher Leerstände mit einer langen Konsolidierungsphase droht dem Markt bei einer abflauenden Konjunktur daher (bislang) nicht.

Die Finanzierungsbedingungen schätzen die Immobilienunternehmen weiterhin sehr gut ein. Nur 15 Prozent (und damit 10 Prozentpunkte weniger als im Vorquartal) gehen davon aus, dass sich diese in den nächsten 12 Monaten verschlechtern werden.

Die Zusatzfrage beschäftigt sich diesmal mit den Baukosten. Nach den aktuellen Baupreisindizes des Statistischen Bundesamtes sind die Baupreise für den Neubau von Wohn- und Nichtwohngebäuden im vergangenen Jahr um 4,8 Prozent gestiegen. Hierzu beigetragen haben neben höheren Material- und Arbeitskosten auch die gestiegenen qualitativen und energetischen Anforderungen an den Wohnungsbau (Sagner/Voigtländer, 2018). Die Immobilienunternehmen wurden gefragt, ob sich die hohen Baupreise negativ für Unternehmen, die in Immobilien investieren, ausgewirkt hat. 19 Prozent gehen von „stark negativen“ Auswirkungen aus. Die Mehrheit (69 %) beobachtet „eher negative“ Auswirkungen. 16 Prozent sehen die Entwicklung neutral. 3 Prozent sehen „eher positive“ Auswirkungen. Niemand geht von „stark positiven“ Auswirkungen aus. Dieses Ergebnis lässt sich so interpretieren, dass die Baukosten vor allem durch höhere Material- und Lohnkosten zulegen, was sich negativ auf die Margen auswirkt. Dies gilt offensichtlich auch für die aktuelle Marktlage, in der sich bei hoher Nachfrage auch stetige höhere Preise realisieren lassen. Für die nächsten 12 Monate erwarten die Unternehmen weiter steigende Baukosten. 15 Prozent gehen von „stark steigenden“ bzw. 61 Prozent von „etwas steigenden“ Baukosten aus. Eine Minderheit erwartet hingegen konstante (12 %) oder „etwas sinkende“ Baukosten.