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Die Forscher haben darüber hinaus die wirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft für die beiden Städte Köln und Bonn untersucht sowie die Immobilienmärkte mit denen anderer Städte verglichen.*

Der Wert der Wohn-, Büro- und Einzelhandelsimmobilien in Köln und Bonn beträgt etwa 150 Milliarden Euro, wobei der Großteil des Immobilienvermögens mit 115 Milliarden Euro auf Köln entfällt. In beiden Städten stellen Wohnimmobilien den größten Anteil am Immobilienvermögen dar (Schaubild). Gemessen am städtischen BIP entspricht das Immobilienvermögen in etwa dem 2,5-fachen der Wirtschaftsleistung. Veränderungen des Immobilienvermögens haben entsprechend eine große Hebelwirkung für die Entwicklung der Städte.

Dies wird auch anhand der Bruttowertschöpfung deutlich. Gemeinsam mit dem Baugewerbe trug die Immobilienwirtschaft im Jahr 2007 einen Wert von 4,8 Milliarden Euro zur Bruttowertschöpfung bei, was einem Anteil von 12,1 Prozent entspricht. In Bonn ist der Anteil mit 10,7 Prozent etwas geringer. Die Immobilien- und Bauwirtschaft hat damit in beiden Städten in etwa die gleiche Bedeutung wie das Verarbeitende Gewerbe. Allerdings sind die Beschäftigtenzahlen deutlich geringer. So arbeiten von den 653.000 Kölner Erwerbstätigen nur 20.000 Menschen im Baugewerbe und 5.000 im Grundstücks- und Wohnungswesen.

Innerhalb der Immobilienwirtschaft konnten die Umsätze vor allem in der Vermietung und Verpachtung sowie der Verwaltung gesteigert werden. In der Vermittlung stagnierten die Umsätze jedoch weitestgehend im Zeitraum zwischen 2002 und 2007. Zu vermuten ist, dass gerade den kleinen Maklerbüros die zunehmende Konkurrenz durch Internetplattformen zu schaffen macht.

Die Bedeutung der Immobilienwirtschaft auf regionaler Ebene lässt sich jedoch nicht nur an diesen Zahlen festmachen. So trägt das Immobilienangebot maßgeblich zur Attraktivität eines Standortes bei. Städte stehen heute in einem intensiven Wettbewerb um Unternehmen und Haushalte. Das Angebot an Immobilien stellt dabei einen wichtigen Parameter dar, um den „Stadtwert“ zu erhöhen. Stadt und Immobilienwirtschaft sitzen daher in einem Boot und sollten sich in weit stärkerem Maße koordinieren, als dies bislang der Fall ist.

Ein wichtiger Indikator für die Attraktivität einer Stadt ist daher die Immobilienpreisentwicklung. Schließlich deuten steigende Preise auf eine zunehmende Nachfrage hin. Im Kölner Büromarkt sind die Spitzenmieten bedingt durch die Finanzkrise zwar gefallen, aber nach der Prognose von BulwienGesa ist in den nächsten Jahren mit einem neuerlichen Anstieg zu rechnen. Im Vergleich mit Düsseldorf und Hamburg liegt die Spitzenmiete mit 20,5 Euro pro Quadratmeter jedoch verhältnismäßig niedrig. Auch bezüglich der Bürobeschäftigtenquote von 39 Prozent und des Büroflächenbestands weist Köln noch Entwicklungsmöglichkeiten auf. Im Jahr 2009 hatte Köln jedoch einen deutlich höheren Flächenzugang als Düsseldorf und Hamburg.

Die Wohnungsmieten in Köln und auch in Bonn ziehen schon länger an, was gerade in Bezug auf Köln auf die eher verhaltene Bautätigkeit zurückzuführen ist. Mit einer durchschnittlichen Miete von 9,90 Euro im Neubau weist die Domstadt allerdings schon höhere Mieten als Düsseldorf und Stuttgart auf. Interessanterweise ist die Eigentumsbildung in Köln jedoch günstiger als in den anderen betrachteten Großstädten. So liegt der durchschnittliche Kaufpreis bei neuen Eigentumswohnungen um rund 300 Euro pro Quadratmeter unter dem Preis in Düsseldorf. Ursächlich hierfür kann die große Zahl der Studenten in Köln sein, die eher Mietwohnungen nachfragen.

Bonn hingegen weist im Vergleich zu ähnlichen Städten wie Karlsruhe, Nürnberg und Münster überdurchschnittlich hohe Kauf- und Mietpreise auf. Hier wirken die steigende Bevölkerungszahl sowie die durchschnittlich hohe Kaufkraft aktuell und zukünftig preistreibend.

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*Die Studie Immobilienwirtschaft in Köln/Bonn ist unter www.immobilienoekonomik.de verfügbar

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