Inflationsschutz Image
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Als Grund hierfür wurde u. a. genannt, dass Bürorenditen stärker durch konjunkturelle Schwankungen beeinflusst werden als die Renditen von Wohnimmobilien. Außerdem haben die Wohnungsmieter kaum Möglichkeiten, der Überwälzung der allgemeinen Preissteigerung auszuweichen.

Bei einer IW Studie zu der ökonomischen Relevanz von Immobilienpreisschwankungen aus dem letzten Sommer kam auf den ersten Blick das genaue Gegenteil heraus.** Hier schienen die Preise der Immobilien zu fallen, wenn das allgemeine Preisniveau anzog. Allerdings gehörte Deutschland zu den zwei einzigen Ländern, bei denen der Zusammenhang umgekehrt war. Dennoch stellt sich die Frage, wie die Ergebnisse der beiden Studien zusammenpassen.

Zum einen unterscheiden sich beide Studien sowohl hinsichtlich der verwendeten Immobiliendaten als auch der verwendeten Methodik. In der IW Studie aus dem vergangenen Sommer wurde untersucht, wie sich Immobilienpreise und makroökonomische Schlüsselgrößen, wie das Preisniveau, das Bruttoinlandsprodukt und Zinssätze im Zeitablauf untereinander beeinflussen. Als Datenbasis für die Immobilienpreise ging hier der OECD-Hauspreisindex ein, der für eine große Auswahl an Ländern lange Zeitreihen bietet. Dieser Index misst jedoch nicht die Rendite von Immobilien, sondern den Verkaufswert von Wohngebäuden. Die laufenden Mieteinnahmen sind in diesem Index folglich nicht enthalten. Die Studie kam zu dem Ergebnis, dass in vielen der untersuchten Länder die realen Immobilienpreise nach einem Anstieg des Preisniveaus fielen. Dies wurde auf die Tatsache zurückgeführt, dass bei steigender Inflation Zentralbanken eine strengere Geldpolitik betreiben, wodurch Zinsen steigen. Hierdurch erhöhen sich die Kosten für die Finanzierung von Immobilien, wodurch die Wohnimmobiliennachfrage nachlässt. Wer dann sein Haus verkaufen möchte, muss entsprechend mit geringeren Verkaufserlösen rechnen. Ob aber jemand, der sein Haus behalten möchte, als Inflationsverlierer dasteht, ist aus diesem Ergebnis nicht zu entnehmen. Zwar ist durch die straffe Geldpolitik die Immobiliennachfrage gesunken, jedoch – und das ist viel wichtiger – wurde der allgemeine Inflationsanstieg ebenfalls gebremst. Dies ist gut für denjenigen, der sein Haus behalten möchte. Die Immobilie ist schließlich immer noch da und die Geldpolitik hat die Inflation bekämpft. Von einem Inflationsverlust kann daher noch keine Rede sein.

Um den Inflationsschutz von Immobilienanlagen zu überprüfen, muss man über die gesamtwirtschaftliche Analyse hinausgehen. Schließlich bedarf es hierzu einer finanzwirtschaftlichen Analyse, wie sie sich in der zweiten IW Studie findet.

Möchte ein Vermieter sein Einkommen aus Vermietung vor zukünftigen Kaufkraftverlusten schützen, so sollte er die zukünftigen Mieteinnahmen an den Verlauf der Inflationsrate koppeln. Um also zu untersuchen, ob die Gesamtrendite aus Besitz und Vermietung der Immobilie größer ist als der allgemeine Preisanstieg, reicht es nicht aus, den Anstieg des Preisniveaus mit dem Anstieg eines Immobilienpreisindex zu vergleichen, der nur Verkaufspreise enthält. Hierzu sollte man stattdessen so genannte Total Return Indizes verwenden, wie sie etwa von der Investment Property Databank erstellt werden. Diese Indizes messen die Performance einer Immobilie – also die Wertsteigerung und den Cash-Flow aus Mieteinnahmen – und nicht nur den Verkaufspreis. Sie sind für denjenigen relevant, der in eine Immobilie investiert und beabsichtigt, diese über einen längeren Investitionshorizont zu halten, um Einnahmen zu erwirtschaften. Erwartet werden kann, dass der Total Return einer Investition der Veränderung der Inflationsrate folgt. Wie sich zeigte, bestätigte sich diese Erwartung zumindest in Bezug auf Wohnimmobilien.

Welche Schlüsse sind nun aus beiden Studien zu ziehen? Die erste Studie zeigt, dass ein Anstieg der Inflation zu einem Anstieg der Zinsen führt, da die Geldpolitik die Geldwertstabilität erhalten oder aber wieder herstellen möchte. Hierdurch sinkt die Immobiliennachfrage, was für einen potenziellen Verkäufer ungünstig ist. Über die Auswirkungen auf Bestandshalter sagt dies jedoch wenig aus. Diese Analyse steht im Mittelpunkt der zweiten Studie. Und wie sich zeigt, gehören langfristige Immobilienanleger, zumindest im Bereich der Wohnimmobilien, nicht zu den Inflationsverlierern.

*„Inflationsschutz von Immobilien – Direktanlagen und Aktien im Vergleich“ ** „Die ökonomische Relevanz von Immobilienpreisschwankungen“

Studien sind verfügbar unter www.immobilienoekonomik.de

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