Renditen steigen schneller als die Inflation
Renditen steigen schneller als die Inflation

Begründet wird der Inflationsschutz vor allem durch die Indexierung von Mieten, also der Kopplung der Mietzahlungen an die Inflation. Mietpreise für Einzelhandelsimmobilien sind oft umsatzabhängig. Da sich der Umsatz bei steigenden Preisen ändert, wird auch mit einem Effekt auf die Mieten gerechnet. In Deutschland stiegen die Renditen für die drei Anlageklassen Büro, Handel und Wohnen in den letzten Jahren stärker als der Preisindex. Dies ist jedoch noch kein Hinweis auf einen Inflationsschutz, da in den nominalen Renditen noch Risikoprämien enthalten sind, die vom reinen Inflationsausgleich getrennt werden müssen.

Reaktion der Renditen auf Inflation
Reaktion der Renditen auf Inflation

Eine IW Studie auf Basis eines Datensatzes mit Renditen von Immobilienaktienindizes der European Public Real Estate Association für die Länder Kanada, USA, Finnland, Frankreich, Deutschland, Irland, Niederlande Schweden und UK ergab, dass die Total Returns (Wertsteigerung und Einkommensrendite) im Durchschnitt über alle Länder fallen, wenn die Inflation steigt. Würde die Inflation also von 2 Prozent auf 3 Prozent steigen, so würde ein Investor mit einem durchschnittlichen nominalen Renditeverlust von 0,02 Prozentpunkten zu rechnen haben. Obwohl diese Indizes nur Aktiengesellschaften enthalten, die ihren Tätigkeitsschwerpunkt auf der Vermietung und Verpachtung haben und durch eine bestimmte Marktgröße und hinreichenden Streubesitz gekennzeichnet sind, sind sie ebenso schlecht als Inflationsschutz geeignet wie andere Aktien auch. Dies liegt darin begründet, dass der Anleger nur indirekt an einer Immobilie beteiligt ist und die Aktienrendite zum überwiegenden Teil die Erwartungen der Anleger über zukünftige Gewinne des Unternehmens und den zukünftigen Verlauf des Aktienkurses enthält.

Anders sieht es hingegen bei Renditen für Direktanlagen aus. Für die Untersuchung des Inflationsschutzes dieser Anlageklasse wurden Daten der Investment Property Databank (IPD) verwendet, die ihre Daten direkt von institutionellen Investoren bezieht und hierauf basierende Indizes entwickelt. Die Renditen geben keine Auskunft über die Performance der Investoren, sondern über die Performance der Einzelimmobilien. Die IW Studie zeigt, dass die Renditen von Einzelhandelsimmobilien weniger stark steigen als die Inflation. Dies kann daran liegen, dass die Händler die Inflation nicht vollständig weitergeben können, was sich dann auch in den oft umsatzabhängigen Mieten widerspiegelt. Besonders geeignet als Inflationsschutz sind jedoch Büro- und vor allem Wohnimmobilien. Bei Wohnimmobilien steigt die Rendite im Durchschnitt über alle Länder im Verhältnis 1:1 mit der Inflationsrate, zusätzlich steigt deren Rendite stärker als 1:1 an, wenn die Inflation höher als erwartet war.

Die Studie „Inflationsschutz von Immobilien – Direktanlagen und Aktien im Vergleich“ ist verfügbar unter www.immobilienoekonomik.de

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