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Ein Vergleich unterschiedlicher Anlageklassen in Bezug auf Inflationsschutz kann durch Analyse der inflationsbereinigten Renditen in Bezug auf Rendite und Risiko geschehen. Das Risiko wird anhand des Value-at-Risk Maßes beziffert. Dieses entspricht derjenigen inflationsbereinigten Rendite, die mit einer Wahrscheinlichkeit (z. B. von 5 Prozent) nicht unterschritten wird. Da die Verteilungen dieser Renditen unbekannt sind und offensichtlich keiner Normalverteilung folgen, wurden die Renditen mit Hilfe der statistischen Methode des Bootstrapping berechnet. Dieses Verfahren basiert auf wiederholtem Ziehen von Stichproben. Statt wirklicher Stichproben werden „künstliche“ Stichproben aus den vorhandenen Daten gezogen. Die resultierenden Werte stellen Durchschnitte über 10.000 dieser „künstlichen“ Stichproben dar.

Die durchschnittliche inflationsbereinigte Rendite von Wohnimmobilien beträgt in Deutschland 3,2 Prozent und ist damit niedriger als in Frankreich, wo sie 5,1 Prozent beträgt (Tabelle). Höhere Renditen lassen sich in Kanada (8,9 Prozent) und den Niederlanden (9,1 Prozent) erreichen. In diesen Ländern ist das Value-at-Risk positiv, das heißt die Wahrscheinlichkeit negativer realer Renditen ist gering. Wohnimmobilien bieten in diesen Ländern somit einen Schutz gegen Inflation. Zwar haben deutsche Wohnimmobilien eine geringere durchschnittliche Rendite als französische, ihr Value-at-Risk ist jedoch größer, was auf die Stabilität des deutschen Wohnimmobilienmarktes hindeutet.

Die durchschnittliche Rendite von deutschen Büroimmobilien beträgt 2,1 Prozent und ist damit niedriger als die Renditen in den übrigen Ländern. Immerhin lassen sich in den Niederlanden Renditen von 8,8 Prozent erzielen, während sich in Schweden 7,9 Prozent und 6,9 Prozent in Frankreich erreichen lassen. In Bezug auf das Inflationsrisiko sind Büroimmobilien deutlich riskanter als Wohnimmobilien. Hier ist sogar das 10 Prozent Value-at-Risk negativ. Mit einer Wahrscheinlichkeit von 10 Prozent wird also eine Rendite realisiert, die unter dem angegebenen Wert liegt.

Eine Ausnahme stellen Büros in Finnland dar. Dort ist das Value-at-Risk zwar klein, aber positiv. Niederländische Büros haben zwar eine vergleichsweise hohe Rendite, sie haben jedoch auch ein vergleichsweise hohes Risiko. Das Value-at-Risk liegt hier bei -17,3 Prozent.

Handelsimmobilien schneiden insgesamt besser ab als Büros. Zwar ist die durchschnittliche Rendite mit 3,9 Prozent in Deutschland geringer als in den übrigen Ländern, jedoch sind Handelsimmobilien auch weniger riskant. Bis auf Kanada und Schweden haben diese in den übrigen Ländern einen positiven Value-at-Risk. In Frankreich erzielen sie sogar eine reale Rendite von 14,9 Prozent.

Ein risikoscheuer Investor sollte folglich lieber in Wohn- und Handelsimmobilien investieren als in Büros. Diese haben ein deutlich geringeres Risiko, einen Verlust zu erleiden. Wer jedoch auf eine hohe Rendite aus ist, sollte zusätzlich auch Büroimmobilien berücksichtigen. Eine internationale und sektorale Diversifikation eines Immobilienportfolios erscheint vor diesem Hintergrund sinnvoll. Hiermit lassen sich finanzielle Risiken streuen, allerdings wird damit auch das Monitoring schwieriger.

Markus Demary / Michael Voigtländer
The Inflation-Hedging Properties of Direct Real Estate Investments: International Evidence
unveröffentlichtes Manuskript

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