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Spekulative Blasen in Vermögensmärkten entstehen immer dann, wenn Investoren nur deshalb kaufen, weil sie kurzfristig mit Gewinn verkaufen möchten. Typisch sind dann ein Anstieg der Transaktionszahlen sowie eine steigende Kreditvergabe, üblicherweise mit geringeren Tilgungssätzen und höheren Beleihungsausläufen. Schließlich lässt sich die Eigenkapitalrendite beträchtlich steigern, wenn ursprünglich nur wenig Eigenkapital eingesetzt wird. So waren in den USA im Vorfeld der Krise Beleihungsausläufe von über 90 Prozent sowie Darlehen ohne anfängliche Tilgung durchaus typisch.

Darüber hinaus ist die Kreditvergabe auch deswegen im Auge zu behalten, weil hier die eigentlichen gesamtwirtschaftlichen Risiken entstehen. Schließlich können Ausfälle in der Immobilienfinanzierung die Solvenz der Banken gefährden, was dann gefährliche Kettenreaktionen hervorrufen kann. Finanzieren die Investoren ihre Immobilienkäufe dagegen primär mit Eigenkapital, fallen die Verluste eben alleine auf individueller Ebene an.

Deutschland ist typischerweise ein Land mit vorsichtiger Kreditvergabepolitik. Nach einer neuen Untersuchung der deutschen Bundesbank im Finanzstabilitätsbericht 2012 scheint sich dies auch aktuell nicht zu ändern. So ist das Kreditvolumen im Jahr 2011 trotz steigender Preise nur um 1,2 Prozent gewachsen, weit weniger als in Deutschland Mitte der 1990er Jahre und viel weniger als in anderen Ländern im Vorfeld einer spekulativen Blase. Gerade in Spanien oder Irland – in denen die Immobilienblasen geplatzt sind – haben sich die Kreditvolumina innerhalb weniger Jahre verdoppelt. In Deutschland hat sich dagegen durch die geringe Zinsbelastung die Verschuldung der Haushalte auf 95 Prozent des verfügbaren Einkommens verringert – noch im Jahr 2000 lag dieser Wert bei über 100 Prozent. Außerdem zeigt eine Befragung der Bundesbank, dass die Kreditvergabestandards bei Wohnungskrediten angezogen haben, d. h. dass die Banken verstärkt auf Sicherheiten und die Bonität der Kunden achten.

Auch andere Quellen belegen, dass die Finanzierung weiterhin mit dem Attribut konservativ beschrieben werden kann. So hat sich der durchschnittliche Beleihungsauslauf seit dem Jahr 2009 kaum verändert. Gleichzeitig ist der anfängliche Tilgungssatz auf knapp 2 Prozent gestiegen (Schaubild). Zusätzlich erhöhte sich auch die Sollzinsbindung auf über 12 Jahre. Haushalte mit einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent, einer Zinsbindung von 10 Jahren und einem Tilgungssatz von 2 Prozent haben bei aktuellen Konditionen am Ende des Zinsbindungszeitraums bereits fast ein Viertel des Darlehens abgetragen. Selbst bei einer deutlichen Korrektur der Preise wären die Haushalte dann weit von einer Überschuldung entfernt.

Erstaunlich ist in diesem Zusammenhang, wie die Öffentlichkeit die Analyse der Bundesbank aufgenommen hat. Während die Bundesbank im Kern zu verstehen gibt, dass es derzeit keine Verwerfungen gibt, der Markt jedoch sorgsam beobachtet werden soll, wird in weiten Teilen der Presse geschlussfolgert, Deutschland stehe eine spekulative Blase bevor. In anderen Ländern wäre aus der Bundesbank-Studie vermutlich geschlussfolgert worden, dass es für einen Einstieg in den Wohnimmobilienmarkt noch nicht zu spät ist. Gerade die Verengung auf Risiken und die allgemein eher pessimistische Haltung sind wahrscheinlich der beste Schutz vor einer spekulativen Blase. Schließlich bedingt ein solches Phänomen ein Übermaß an Optimismus, wovon wir hierzulande noch weit entfernt sind.

Ansprechpartner

Gute Stimmung trotz Krisengerede
IW-Kurzbericht, 17. März 2017

Ralph Henger / Michael Voigtländer Gute Stimmung trotz KrisengeredeArrow

Erst kürzlich wurden Warnungen laut, dass der Immobilienmarkt überhitzt sei und gerade in den Großstädten ein erhebliches Korrekturpotenzial vorliegt. Die Immobilienbranche ist davon jedoch unbeeindruckt. Mit einem Wert von 85 wird die Lage immer noch als sehr gut bewertet, und der Wert für die Erwartungen ist sogar um 9 Punkte auf 20 gestiegen. mehr

IW-Report
IW-Report, 6. März 2017

Michael Voigtländer Zur Einführung makroprudenzieller Instrumente in der deutschen ImmobilienfinanzierungArrow

Mit dem „Entwurf eines Gesetzes zur Ergänzung des Finanzdienstleistungsaufsichtsrechts im Bereich der Maßnahmen bei Gefahren für die Stabilität des Finanzsystems“ will die Bundesregierung nun die Möglichkeit schaffen, makroprudenzielle Instrumente in der Wohnimmobilienfinanzierung einzusetzen. Michael Voigtländer hat dazu eine Stellungnahme verfasst. mehr

Wohneigentumsförderung
IW-Pressemitteilung, 2. März 2017

Wohneigentumsförderung Neue Grunderwerbsteuer muss herArrow

Wohneigentum ist ein wichtiger Teil der Altersvorsorge. Doch trotz niedriger Zinsen bleibt die Bundesrepublik ein Land der Mieter. Grund dafür sind neben dem mangelnden Angebot an Immobilien auch die hohen Eigenkapitalanforderungen und die erheblichen Kaufnebenkosten. Dabei gäbe es Wege aus dem Dilemma, zeigt eine Studie des Instituts der deutschen Wirtschaft Köln (IW). mehr