Die eigenen vier Wände

Der deutsche Wohneigentumsmarkt ist im internationalen Vergleich von einer verhältnismäßig geringen Wohneigentumsquote geprägt. Während in Großbritannien 66 Prozent, in Belgien 78 Prozent oder Spanien 85 Prozent der Wohnungen von Eigentümern genutzt werden, sind es in Deutschland nur rund 46 Prozent. Die im internationalen Vergleich geringe Wohneigentumsquote in Deutschland ist vor allem historisch bedingt. Nach dem 2. Weltkrieg war die Wohnungsnot der Bürger zentrales Ziel des Wiederaufbaus. Der soziale Wohnungsbau schloss die Lücke von über 6 Millionen fehlenden Wohnungen und stimulierte den Mietwohnungsbau erheblich. Die geschaffenen Sozialwohnungen verfügten außerdem über eine relativ hohe Qualität und waren so auch für die Mittelschicht attraktiv. Nachdem die Mietbindungsdauer abgelaufen war, gingen die Wohnungen sukzessive in den freien Markt über. So wurde die Grundlage für einen attraktiven Mietwohnungsmarkt in Deutschland geschaffen, die sich noch heute in einem ausgewogenen Eigentümer-Mieter Verhältnis widerspiegelt. Ein weiterer Grund für die hohen Quoten in anderen europäischen Ländern kann ebenfalls in den verhältnismäßig üppigen staatlichen Förderungsmaßnahmen für den privaten Wohnungsbau gefunden werden. Die Zurückhaltung in Deutschland mit solchen Instrumenten, abgesehen von der mittlerweile wieder gestrichenen Eigenheimzulage, hat dazu geführt, dass die Entscheidung in Richtung Wohneigentum weniger verzerrt ist. Die bundesweit fast gleich großen Miet- und Eigentumsmärkte sind vielmehr Ausdruck gut funktionierender und effektiver Immobilienmärkte.

Die Wahl zwischen Mieten oder Kaufen einer Wohnung wird im Wesentlichen durch das Verhältnis zwischen Mietpreis und den Kosten der Selbstnutzung bestimmt. Nur wenn der Preis der Vermietung unterhalb der Kosten der Selbstnutzung, bestehend aus Kaufpreis, Zinssatz nach Steuern, Wertsteigerung und Abnutzungsrate, liegt, ist es für Eigentümer lohnenswert das Wohneigentum selbst zu nutzen. Liegt der Preis einer möglichen Vermietung jedoch oberhalb der Kosten einer Nutzung in eigener Sache, ist die Etablierung einer Vermietung die sinnvollere Alternative.

In den letzten Jahren hat das Interesse an den eigenen vier Wänden in Deutschland deutlich zugenommen. Mietfreies Wohnen als Bestandteil der privaten Altersvorsorge erfreut sich zunehmender Beliebtheit. Waren 1998 lediglich 39 Prozent der Wohnungen von Eigentümern oder Eigentümerinnen bewohnt, stieg die Wohneigentumsquote in Deutschland von 41,6 Prozent in 2006 nochmals um 4,2 Prozent auf über 45 Prozent. Dieser Trend wird durch die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und in Ermangelung alternativer und vor allem rentabler Anlagemöglichkeiten weiter anhalten.

Jedoch gibt es auch innerhalb Deutschlands erhebliche Unterschiede im Hinblick auf die Wohneigentumsquote. Ein Blick auf die 10 bevölkerungsgrößten Städte in Deutschland verdeutlicht dieses Bild. Demnach wohnen in Bremen knapp 40 Prozent aller Einwohner in einer eigenen Wohnung. In Stuttgart sind es noch fast 33 Prozent und in Dortmund nur noch 28 Prozent. In Hamburg und Düsseldorf wird ca. jede vierte Wohnung von ihren Eigentürmern bewohnt. In Frankfurt wird nur jede fünfte Wohnung selbst genutzt. Schlusslicht der größten 10 Städte ist Berlin. Dort werden nur ca. 15 Prozent der Wohnungen auch von den Eigentümern bewohnt.

Ein klarer Zusammenhang zwischen der Wohneigentumsquote und der Größe einer Stadt scheint offensichtlich: der Preis der eigenen vier Wände liegt in der Stadt deutlich oberhalb der Preise auf dem Land. Die Realisierung des Traums der eigenen vier Wände in den Großstädten gestaltet sich daher schwieriger und erfordert einen verhältnismäßig höheren finanziellen Aufwand. Besonders hohe Eigentumsquoten finden sich aus diesem Grund eher in kleinen bis mittelgroßen Städten.

Die Betrachtung der Wohneigentumsquoten in Deutschland macht deutlich, dass das Wohneigentum regional äußerst unterschiedlich ausgeprägt ist. Gleichzeitig sollten voreilige Ambitionen, die Eigentumsquote durch eine staatliche Förderung weiter zu erhöhen mit Vorsicht betrachtet werden, da eine höhere Eigentumsquote die Effizienz des Marktes für Mietwohnungen beeinträchtigen kann.