Anders als in vielen anderen Fällen haben Prognosen der demografischen Entwicklung eine hohe Treffsicherheit. Maßgeblich für die Bevölkerungsentwicklung sind die künftige Geburtenrate, die Entwicklung der Lebenserwartung und die Nettozuwanderung. Da sich die ersten beiden Faktoren als relativ konstant erwiesen haben, lässt sich die Entwicklung gut abschätzen. Lediglich der Wanderungssaldo ist volatil und kann sich, je nach wirtschaftlicher Entwicklung und politischen Entscheidungen, in die eine oder andere Richtung entwickeln.

Für die Immobilienwirtschaft hat die Bevölkerungsentwicklung eine große Bedeutung. Schließlich geht mit rückläufiger Bevölkerung auch der Bedarf an Wohn- und Arbeitsflächen zurück. Im Frühjahr dieses Jahres hat das IW Köln den Zusammenhang zwischen Demografie und Immobilien eingehend untersucht.* Auf Basis der neuen Bevölkerungsvorausberechnung lässt sich nun die Prognose der Wohnflächennachfrage auf den Zeitraum bis zum Jahr 2060 erweitern.

Unterschieden werden dabei 4 Szenarien. Im Szenario „relativ junge Bevölkerung“ wird davon ausgegangen, dass die Geburtenrate von heute 1,4 Kindern pro Frau auf 1,6 steigt. Im Szenario „relativ alte Bevölkerung“ hingegen wird von einem Sinken der Geburtenrate auf 1,2 Kinder pro Frau und gleichzeitig einem stärkeren Anstieg der Lebenserwartung als bisher ausgegangen. Bei der mittleren Variante – die als besonders wahrscheinlich gilt – wird schließlich eine Konstanz der Geburtenrate und eine Erhöhung der Lebenserwartung im bisherigen Umfang unterstellt, wobei im Fall der Untergrenze von einem Wanderungssaldo von 100.000 und bei der Obergrenze von 200.000 Menschen ausgegangen wird.

Rückgang spätestens 2035
Rückgang spätestens 2035

In allen Szenarien sinkt langfristig die Wohnflächennachfrage (Schaubild). Im Vergleich zum Jahr 2009 geht die Flächennachfrage im Szenario „relativ junge Bevölkerung“ bis zum Jahr 2060 um 5 Prozent zurück, nach der Untergrenze der mittleren Variante sogar um 15 Prozent. Auffällig ist jedoch, dass nach allen Szenarien die Wohnflächennachfrage zunächst noch wächst, obwohl die Bevölkerungszahlen bereits rückläufig sind. Dies ist primär dem so genannten Remanenzeffekt geschuldet. Hiernach ist der Flächenverbrauch älterer Personen besonders hoch, weil diese häufig auch dann in ihren Wohnungen bleiben, wenn die Kinder ausziehen oder der Partner verstirbt.

Die bundesdeutsche Entwicklung gibt den Trend vor, aber für Investoren und Immobilieneigentümer ist selbstverständlich die regionale Entwicklung entscheidend. Hier gibt es deutliche Unterschiede, wie das IW Köln gezeigt hat. Während vor allem die großen Metropolen und einige süddeutsche Mittelstädte noch deutlich an Attraktivität gewinnen, müssen sich einige Städte im Ruhrgebiet, im Saarland und in den neuen Bundesländern auf eine rückläufige Wohnflächennachfrage einstellen. So geht die Wohnflächennachfrage in Duisburg bis zum Jahr 2025 um 5 Prozent zurück, in Magdeburg sogar um 6 Prozent. Aber auch in den neuen Ländern ist nicht alles grau: So wird die Flächennachfrage in Dresden sogar um fast 10 Prozent gegenüber dem Jahr 2006 steigen. Die großen Verlierer des demografischen Wandels werden aber in jedem Fall die Immobilieneigentümer in den Landkreisen sein. Schon jetzt sind Verkäufe dort schwierig, doch aufgrund der zunehmenden Wanderungen in die Städte ist zukünftig mit weiteren kräftigen Preiskorrekturen zu rechnen.

* Markus Demary/ Michael Voigtländer (2009)
Immobilien 2025 – Auswirkungen des demografischen Wandels auf die Wohn- und Büroimmobilienmärkte
verfügbar unter www.iwmedien.de

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