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Die Nachfrage nach Büroflächen entwickelt sich weiterhin positiv. Der BIBIX* – der Büroimmobilienbedarfsindex des IW Köln – hat mittlerweile das Vorkrisenniveau deutlich überschritten. Dies wird sich auch auf die Mieten und die Bautätigkeit positiv auswirken. Nur eine zentrale Kennziffer des Büromarktes profitiert von dieser Entwicklung kaum: Die Leerstandsquote.

Zwischen 1990 und 2010 ist der durchschnittliche Büroleerstand in den größten 125 Städten von 2,1 Prozent auf 7,5 Prozent gestiegen. Noch gravierender ist die Entwicklung in den 7 größten Metropolen: Hier ist die Leerstandsquote im gleichen Zeitraum von 1,3 auf 10,4 Prozent gestiegen (Schaubild). Der Leerstand wurde dabei auch in Aufschwungphasen wie Mitte der 2000er Jahre kaum abgebaut, stieg aber in Abschwungphasen immer weiter an. Somit nimmt auch der Leerstandssockel mit jedem Abschwung zu.

Ursächlich für den Anstieg der Leerstände ist die Lücke zwischen den Fertigstellungen und der Entwicklung der Bürobeschäftigung. Zwischen 2000 und 2010 vergrößerte sich der Büroflächenbestand beispielsweise in Frankfurt am Main um 23 Prozent, die Beschäftigung stagnierte hingegen – auch weil die Finanzkrise die Beschäftigungsgewinne Mitte der 2000er Jahre wieder aufzehrte. Auch in Düsseldorf, München, Köln und Stuttgart klafft eine große Lücke zwischen der Beschäftigtenentwicklung und dem Büroflächenzuwachs. Aufschlussreich ist auch, dass sich die Situation in der kurzen konjunkturellen Erholungsphase zwischen 2005 und 2010, nicht entspannte. In diesem Zeitraum übertraf der Zuwachs der Bürobeschäftigung in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg und Köln zwar den Zuwachs des Flächenbestands. Allerdings lag die Differenz meistens bei lediglich 1 bis 3 Prozentpunkten und trug daher kaum zum Abbau des Leerstands bei.

Dass trotz hohem Leerstand weiter gebaut wird, liegt daran, dass die ungenutzten Immobilien nicht der Nachfrage entsprechen, etwa weil sie den Energieeffizienzstandards nicht genügen. Häufig lässt sich ein hoher Standard mit Neubauten leichter realisieren als im Bestand.

Da die Nachfrage nach gut gelegenen Wohnungen derzeit besonders hoch ist, wird in vielen Städten aktuell darüber nachgedacht, die nicht mehr nachgefragten Büros in Wohnungen umzubauen. Allerdings sind die Auflagen für solche Umnutzungen oft ebenfalls besonders hoch. Außerdem ist der Umbau sehr kostspielig, weil etwa Strom- und Wasseranschlüsse fehlen. Projektentwickler sind daher gut beraten, bei künftigen Neubauten Umnutzungen direkt mit einzuplanen.

Für Städte mit erheblichen Leerstandsproblemen erscheint daher der niederländische Ansatz die besten Chancen zu bieten. In Amsterdam haben sich die wesentlichen Investoren, die Projektentwickler und die Immobilienfinanzierer unter der Moderation des zuständigen Ministeriums darauf verständigt, nur noch dann zu bauen, wenn an anderer Stelle Leerstand abgebaut wird. Damit wird die Revitalisierung bestehender Gebäude zulasten des Neubaus gestärkt, so dass zumindest kein weiterer Leerstand entsteht. Bei entsprechendem Problembewusstsein der Akteure sind die Umsetzungschancen für solche Kooperationsmodelle hoch. Schließlich wird bei weiter steigenden Leerständen irgendwann der Punkt erreicht sein, an dem sich die Angebotsüberhänge auch deutlich auf die Mieten und Preise auswirken.

* Die Studie „Büroleerstand – ein zunehmendes Problem am deutschen Immobilienmarkt“ finden sie ebenso wie den aktuellen BIBIX-Stand unter www.immobilienoekonomik.de.

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