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In der Regel betrachtet die Immobilienwirtschaft vor allem die Preisentwicklung der Immobilienbestände. Um die weitere Entwicklung im Wohnungsmarkt abschätzen zu können, darf jedoch die Entwicklung der Baupreise nicht vernachlässigt werden. Schließlich entscheidet das Verhältnis der Bestandspreise zu den Neubaukosten über die Neubauaktivität. Je stärker die Bestandspreise wachsen und je geringer die Neubaukosten zunehmen, desto eher lohnt sich der Bau neuer Wohnungen.

Zwischen 2007 und 2010 stiegen die Preise für selbstgenutztes Wohneigentum nur um 3 Prozent, die Baukosten hingegen um 4,7 Prozent. Gleichzeitig ging die Bautätigkeit rapide zurück, in den Jahren 2009 und 2010 wurden mit jeweils knapp 160.000 so wenige Wohnungen wie nie zuvor gebaut. Im letzten Jahr hat sich die Relation jedoch verbessert. Dem Preisanstieg von 2,5 Prozent steht ein Kostenanstieg von 2,7 Prozent gegenüber. Insbesondere dort, wo die Preise überdurchschnittlich stark gestiegen sind, also vor allem in den Ballungsräumen, wurden so Impulse für den Neubau gesetzt. Allein im ersten Halbjahr 2011 wurden 109.000 neue Wohnungen genehmigt, im 2. Halbjahr dürfte diese Zahl nach IW Schätzung sogar noch übertroffen werden. Speziell der Bau von Eigentumswohnungen ist angesprungen, weil in diesem Segment die Preise besonders stark steigen. Nach dem Preisindex des vdp sind die Preise von Eigentumswohnungen allein zwischen dem 3. Quartal 2010 und dem 3. Quartal 2011 um 5,2 Prozent gestiegen.

Vermutlich wird auch 2012 die Bautätigkeit weiter anziehen, denn die Preisentwicklung bleibt stark. Allerdings könnten die Baukosten die Immobilienpreise bald wieder abhängen. In der Vergangenheit waren es vor allem die Materialkosten, die die Baukosten getrieben haben. Allein im letzten Jahr kletterten die Preise um 4,8 Prozent. Gerade wenn sich die Weltwirtschaft wieder erholt, dürfte die Nachfrage nach Rohstoffen wieder anziehen, was sich maßgeblich auf die Materialkosten im Bau auswirken wird.

Zu erwarten ist aber hauptsächlich, dass die Arbeitskosten im Bau steigen. In den letzten Jahren haben die Arbeitskosten im Bau sehr moderat zugenommen. Allein in den letzten beiden Jahren gab es nur eine Erhöhung um insgesamt 2,4 Prozent. Mit den besser gefüllten Auftragsbüchern sowie dem damit einhergehenden Stellenaufbau dürfte sich die Verhandlungsposition der Gewerkschaften jedoch verbessern. Schon die Mindestlöhne im Bau steigen teilweise um 3 Prozent an, auf 11,05 Euro in Westdeutschland und 10,00 Euro in Ostdeutschland.

Ein weiterer Kostentreiber könnte die EnEV 2012 sein, über die derzeit noch verhandelt wird. Steigen die energetischen Anforderungen an den Neubau, werden die Kosten steigen, was den Neubau weniger attraktiv macht.

Generell haben die Baukosten nicht nur einen Einfluss auf die Neubautätigkeit, sondern auch auf die Instandsetzung und Modernisierung der Immobilienbestände. Dieser Geschäftsbereich ist für die Bauwirtschaft bereits wichtiger als der Neubau. Im Jahr 2010 entfielen von den etwa 160 Milliarden Euro Wohnungsbauinvestitionen rund drei Viertel auf die Wohnungsbestände. Mit einem Anteil von knapp 40 Prozent spielen hier energetische Sanierungen die entscheidende Rolle. Über deren Vorteilhaftigkeit entscheidet das Verhältnis von Energiekosten und Sanierungskosten. Die Preise für Wärmedämmverbundsysteme stiegen im letzten Jahr um 2,6 Prozent, Heizanlagen legten sogar um 3,8 Prozent zu. Die Preise für Haushaltsenergie erhöhten sich hingegen um 9,5 Prozent im vergangenen Jahr – ein gewichtiges Argument also für Investitionen in Energieeinsparungen. Solange die Politik die Haushalte und Unternehmen allerdings im Unklaren über künftige Fördermodelle und steuerliche Rahmenbedingungen lässt, wird dieser Impuls für energetische Sanierungen verpuffen.

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