Dementsprechend sinken die Immobilienwerte und die Investitionen zur Instandhaltung und Modernisierung der Gebäude. Zudem steigt das Risiko für Investitionen, was unter anderem dazu führt, dass auch die lokalen Banken vor Ort die Finanzierung für den Kauf oder der Durchführung von Sanierungsmaßnahmen ablehnen. Das Problem hat eine enorme Dimension: So verlieren 72 von insgesamt 401 kreisfreien Städten und Landkreisen bis zum Jahr 2030 mehr als 5 Prozent an Bevölkerung im Vergleich zum Jahr 2017. In 19 Kreisen ist sogar von einem Bevölkerungsschwund von über 10 Prozent auszugehen. Die betroffenen Regionen befinden sich in den neuen Bundesländern aber auch in Bayern, Hessen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz oder dem Saarland. Gleichzeitig stehen Deutschlandweit knapp zwei Millionen Wohnungen leer, in Regionen mit schrumpfenden Bevölkerungszahlen mit steigender Tendenz. Vom Leerstand bedroht sind speziell die historischen Altstädte mit einem hohen Anteil schützenswerter Fachwerkgebäude. 

Die skizzierten Entwicklungen haben viele Ursachen und müssen dementsprechend mit einer Vielzahl an Maßnahmen angegangen werden. Hierunter zählen beispielsweise umfassende Stadtentwicklungskonzepte der Städte und Gemeinden sowie die ausreichend finanzielle Ausstattung der Kommunen für den Erhalt der lokalen Daseinsvorsorge und Infrastrukturen vor Ort. In diesem Gutachten soll das Instrument des sogenannten Bürgerfonds untersucht werden. Der Bürgerfonds wurde initiiert von der Arbeitsgemeinschaft Deutsche Fachwerkstädte (ADF) und der Stiftung trias im Rahmen des Forschungsprojekts „Bürgerfonds – Entwicklung eines bürgerschaftlich getragenen Entscheidungs- und Finanzierungsmodells für Innenentwicklung und Stadtumbau in schrumpfenden kleinen und mittleren Städten“ (Projektlaufzeit 1. Oktober 2016 – 30. September 2019) des Bundesministerium für Bildung und Forschung (BMBF). Der Fonds verfolgt das Ziel, Bürgergruppen beim Erhalt, der Sanierung und Neunutzung historischer Bausubstanz zu unterstützen. Zentrale Bausteine des Bürgerfonds sind ein Finanzierungsmodell und die fachliche Beratung. Das Finanzierungsmodell soll die Finanzierung durch private Banken ermöglichen und das Risiko beim Erwerb der Immobilien minimieren. Ziel der Beratung ist es, Projekte auf Basis einer Bewertung zu verbessern und Finanzierungsmöglichkeiten im Austausch mit Finanzinstituten aufzuzeigen. Im Rahmen des Forschungsprojekts wurde der Bürgerfonds in sechs Pilotstädten Bleicherode und Treffurt in Thüringen, Felsberg, Homberg (Efze) und Witzenhausen in Hessen sowie in Hann. Münden in Niedersachsen getestet. Nach Beendigung des Projektes soll der Bürgerfonds dauerhaft als ein bundesweites Instrument zur Förderung der Innenentwicklung in deutschen Klein- und Mittelstädten aufgebaut werden.