Deutschland ist ein Land der Mieter, was vor allem auf historische Gründe zurückzuführen ist. Die Rahmenbedingungen für den Wohneigentumserwerb haben sich in den letzten Jahren jedoch deutlich verändert. Die Zinsen sind schneller gefallen als die Preise gestiegen sind, so dass Kaufen günstiger ist als Mieten. Die Altersvorsorge ist zunehmend unter Druck, so dass Wohneigentum als Teil der Altersvorsorge wichtiger ist. Auch die Gentrifizierung in vielen beliebten Stadtvierteln ist ein Argument, Wohnungen zu kaufen. Und nicht zuletzt steigt auch das Angebot an zu kaufenden Wohnungen, weil mehr und mehr Vermieter angesichts der Regulierungen ihre Wohnungen verkaufen möchten.

Trotz dieser guten Rahmenbedingungen stagniert jedoch die Wohneigentumsbildung. Lediglich ältere Haushalte sowie Haushalte mit besonders hohen Einkommen konnten ihre Wohneigentumsquote in den letzten Jahren steigern, in anderen Einkommensgruppen gab es dagegen teilweise sogar Rückgänge.

Ursächlich hierfür sind vor allem das mangelnde Angebot an Einfamilienhäusern sowie die hohen Anforderungen an das Eigenkapital. Aufgrund gestiegener Grunderwerbsteuern betragen die Erwerbsnebenkosten teilweise 10 Prozent und mehr der Kaufsumme. Hinzu kommen die Anforderungen der Banken, die ebenfalls aufgrund von Regulierungen steigend sind. Insgesamt müssen die Haushalte so oft 30 Prozent der Kaufsumme aus dem Vermögen bezahlen – nur 20 Prozent der Mieter verfügen jedoch über ein Finanzvermögen von mehr als 50.000 Euro. Der Mangel an Kapital ist damit das wesentliche Hemmnis für den Eigentumserwerb.

Um dies zu überwinden, werden in dieser Studie drei Vorschläge diskutiert:

1. Die Grunderwerbsteuer sollte so gestaltet werden, dass die Steuer monatlich über einen Zeitraum von 10 Jahren beglichen werden kann. Außerdem sollte die Steuer gesenkt werden, wobei bei Verkäufen innerhalb von 5 Jahren jedoch eine Zusatzsteuer erhoben wird. So entstehen keine Einnahmenverluste und die Steuer sanktioniert zusätzlich die Spekulation mit Wohnungen.

2. Der Staat sollte die Finanzierung von Geringverdienern durch Ausfallgarantien unterstützen. Hierdurch könnte der notwendige Eigenkapitalanteil deutlich verringert werden. Außerdem könnte die Tilgung der Darlehen durch Tilgungszuschüsse angeregt werden, was die Gefahr von Überschuldungen deutlich mindert.

3. Notwendig sind darüber hinaus neue Finanzierungsmodelle. Ein Vorschlag stellen MietKauf-Modelle dar, bei denen der Haushalt zunächst mietet und die Immobilie dann zu einem festen Zeitpunkt kauft. Die Mietzahlungen können dabei zu einem gewissen Teil auch als Anzahlung auf den Kaufpreis berücksichtigt werden.

Die aktuelle Niedrigzinsphase, die nach derzeitigen Erwartungen noch länger anhalten wird, bietet die große Chance mehr Haushalten den Schritt ins Wohneigentum zu ermöglichen. Hierzu müssen die Rahmenbedingungen nun zügig verbessert werden.

Gutachten für die Schwäbisch Hall Stiftung bauen-leben-wohnen

Michael Voigtländer / Marcel Hude: Trends in der Wohneigentumsbildung

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