Eine eigene Wohnung zahlt sich aus

Kosten für Selbstnutzer in Euro pro Quadratmeter und Kostenvorteil gegenüber Mietern in Prozent

Diese Karte können Sie kostenlos auf Ihrer Website einbetten. Schreiben Sie onlineredaktion <AT> iwkoeln.de, Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln

Die Entwicklung der Immobilienmärkte in Deutschland wurde in den letzten Jahren geprägt durch teils deutliche Preisdynamiken. Eine moderate Ausweitung des Angebots steht einem teils deutlichen Anstieg der Nachfrage – besonders in den deutschen Groß- und Universitätsstädten – gegenüber. Mit der Entwicklung des Ungleichgewichts zwischen Angebot und Nachfrage und der damit einhergehenden Steigerung von Miet- und Kaufpreisen ist die Existenz von spekulativen Blasen auf dem Wohnungsmarkt zunehmend in die Diskussion gerückt. Zu optimistische Erwartungen über die zukünftige Preisentwicklung und die damit einhergehende Abkopplung der Preise von fundamentalen Faktoren des Immobilienmarktes, können zu einer Überhitzung des Marktes führen und bergen ein erhebliches Potenzial für Preiskorrekturen. Diese Anomalie des Marktes, die auch unter dem Überbegriff der „spekulativen Blasen“ zusammengefasst werden kann, ist Gegenstand dieses Gutachtens. Auf Grundlage des Wohnnutzerkostenansatzes wird untersucht, ob der deutsche Wohnungsmarkt oder dessen regionale Teilmärkte Anzeichen für eine Überhitzung erkennen lassen. Darüber hinaus werden die Implikationen zunehmend günstigerer Finanzierungsbedingungen für die Wohneigentumsbildung abgeleitet. Diese werden anschließend mit empirischen Befunden zur Nachfragesituation nach Wohneigentum verglichen, um Rückschlüsse darüber zu ziehen, inwieweit eine Verbesserung der Finanzierungsbedingungen eine Verhaltensreaktion der Nachfrager bedingt. Um die Aussagekraft der Ergebnisse zu fundieren und potentielle Reaktionen auf ein Marktumfeld mit steigenden Zinsen abzuleiten, werden die Ergebnisse eingehender Sensitivitätsanalysen unterzogen.

Die Analyse der Wohnnutzerkosten und deren Gegenüberstellung mit den derzeitigen Mietkosten ergeben, dass das Wohnen im eigengenutzten Wohneigentum auf breiter Basis deutlich günstiger ist als das Wohnen zur Miete. Bei einer gesamtdeutschen Betrachtung ist der Erwerb von Wohneigentum durchschnittlich rund 41 Prozent günstiger als das Mieten. In den deutschen Metropolen reicht die Vorteilhaftigkeit des Wohneigentums von 34 Prozent in München bis hin zu 47 Prozent in Hamburg. Im Rahmen der regionalisierten Analyse auf Kreisebene wird deutlich, dass die Vorteilhaftigkeit zwischen 13 Prozent und 67 Prozent schwankt. Darüber hinaus zeigt sich, dass die überwiegende Mehrheit der Kreise eine deutlich höhere Zinsbelastung tragen könnte, ohne dass das Wohnen im Eigentum unvorteilhaft wird. Zusammenfassend ist festzuhalten, dass die Relation der Kosten beider Wohnformen keine Überhitzung des Wohnungsmarktes signalisiert. Die Vorteilhaftigkeit des Wohnens im Eigentum deutet sogar darauf hin, dass die Kaufpreise zukünftig sogar noch weiter steigen könnten.

Ein weiterer Indikator zur Identifikation spekulativer Blasen stellt die relative Kaufneigung von Wohneigentum dar. Aufgrund optimistischer Preiserwartungen und der damit verbundenen Möglichkeit schnell realisierbarer Veräußerungsgewinne, kann eine gesteigerte Kaufneigung im Zuge einer Überhitzung des Wohnimmobilienmarktes beobachtet werden. Bei erster Betrachtung liefern die empirischen Befunde des vorliegenden Gutachtens für diesen Zusammenhang allerdings keinen Beweis. Die Kaufneigung der Nachfrager hat während der letzten Jahre lediglich geringfügig zugenommen und stagniert am aktuellen Rand. Aufgrund der günstigen Rahmenbedingungen wäre zumindest ein Anstieg wahrscheinlich gewesen, aber Regulierungen wie die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, die den Eigentumserwerb erschweren, haben das Interesse am Wohneigentum weiter gedämpft. Insgesamt gibt es daher keine Anzeichen, dass der deutsche Wohnungsmarkt überhitzt ist.

Gutachten für die Accentro AG

Michael Voigtländer / Björn Seipelt: Wohnkostenreport – Droht eine Überhitzung des deutschen Wohnungsmarktes? Eine Analyse von Mieten und Wohnnutzerkosten für 402 Kreise

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