Mit Hilfe des Wohnnutzerkostenkonzeptes lässt sich vergleichen, welche laufenden Kosten Mieter und Selbstnutzer tragen müssen. Darüber hinaus gibt der Ansatz auch Hinweise auf Ungleichgewichte im Markt, weil sich langfristig die Kosten der Mieter und Selbstnutzer entsprechen müssen. Die vorliegende Analyse zeigt, dass aktuell der Kauf von Wohneigentum in allen 402 deutschen Kreisen attraktiver ist als das Mieten. Ursächlich hierfür sind vor allem die niedrigen Zinsen, die bislang durch die steigenden Preise nicht kompensiert wurden. Selbst bei einer plötzlichen Erhöhung der Zinsen würde sich die Vorteilhaftigkeit des Kaufens gegenüber dem Mieten in einem Großteil der Kreise daher nicht drehen. Aus der Studie lassen sich daher folgende zentrale Schlussfolgerungen ziehen.

  • Die Gefahr einer spekulativen Blase ist derzeit sehr gering, da die Preise nur dann fallen würden, wenn die Selbstnutzerkosten über den Mieterkosten liegen. Das Gegenteil ist jedoch der Fall. Selbst bei einer kräftigen und plötzlichen Zinserhöhung würde in der Mehrzahl der Kreise das Wohnen in den eigenen vier Wänden deutlich attraktiver bleiben.
  • Der deutliche Attraktivitätsvorteil des selbstgenutzten Wohneigentums wirkt sich auch auf das Suchverhalten der Haushalte aus. Der Anteil der Kaufgesuche an allen Gesuchen ist seit 2010 kontinuierlich gestiegen. Empirisch lässt sich dies auf die Veränderungen bei den Wohnnutzerkosten zurückführen. Darüber hinaus gewinnt die Immobilie aber auch als Altersvorsorge an Bedeutung, was ebenfalls die Nachfrage nach Eigentum treiben dürfte.
  • Der Attraktivitätsvorsprung des Eigentums sollte sich auch in der Sozialpolitik niederschlagen. Schließlich könnte die Gesellschaft Kosten sparen, wenn einkommensschwache Haushalte Eigentümer werden. Hierzu müssten Mittel aus dem sozialen Wohnungsbau oder anderen Programmen zur Bereitstellung von Eigenkapitalsubstituten verwendet werden (z. B. staatlich garantierte Nachrangkredite). Damit könnten nicht nur Wohnkosten reduziert werden, sondern es würde auch helfen, die Vermögensbildung bei einkommensschwachen Haushalten zu verbessern und einen wichtigen Beitrag zur Altersvorsorge zu leisten.

Gutachten für die Schwäbisch Hall AG

Michael Voigtländer / Björn Seipelt: Implikationen der Niedrigzinsphase für die Wohneigentumsbildung – Analyse von Wohnnutzerkosten für 402 Kreise

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IW-Kurzbericht, 23. Juni 2017

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