Neukölln – lange als Berlins Problembezirk abgeschrieben – ist heute das Hipsterquartier der Hauptstadt. Dementsprechend sind die Angebotsmieten, also die in neuen Inseraten ausgewiesenen Mietpreise, in den vergangenen fünf Jahren stark gestiegen: Zählte Neukölln bei den Angebotsmieten damals noch zu den günstigsten 40 Prozent Berlins, gehört der Bezirk heute zu den teuersten 20 Prozent.

Das Beispiel zeigt: Innerhalb kurzer Zeit kann sich die Bewertung einer Wohnlage deutlich verändern. Die Mietpreisbremse trägt dieser Dynamik allerdings in keiner Weise Rechnung. Demnach darf die Miete bei Neuvergabe einer Wohnung maximal 10 Prozent über der „ortsüblichen Vergleichsmiete“ liegen. Das Problem: Die Daten dieser Vergleichsmieten sind bis zu vier Jahre alt. „Heute angesagte Gegenden sind in den Mietspiegeln vielleicht noch als sozialer Brennpunkt eingepreist. Die Vermieter können also längst nicht so viel für ihre Wohnungen verlangen, wie gerechtfertigt wäre“, erklärt IW-Immobilienexperte Philipp Deschermeier. Eine mögliche Folge: Investoren werden verschreckt und Vermieter verkaufen ihre Immobilien lieber als Eigentumswohnungen, wodurch es immer weniger Mietwohnungen gibt. Um das zu verhindern, fordert das IW Köln von der Politik, den Mietspiegel mindestens alle zwei Jahre anhand aktueller Daten und angemessener Klassifikationen der Lage neu zu berechnen.

Für ihre Analyse werteten die IW-Forscher die innerstädtischen Mietangebote von Köln und Berlin zwischen 2008 und 2014 aus. Dafür nutzten sie Daten der Internetplattform ImmobilienScout24.

Berlin: Neukölln zieht am stärksten an

In Inseraten durchschnittlich verlangte Mieten je Quadratmeter in Euro und durchschnittliche Steigerungen seit 2010 in den Berliner Stadtteilen (Berühren Sie die Stadtteile, um mehr zu erfahren)

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Berlin: Teurer Stadtkern

Einteilung der Stadt Berlin in Fünftel – von günstig bis teuer – und die Veränderung seit 2010

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Die teuersten Ecken der HauptstadtQuelle: Institut der deutschen Wirtschaft KölnDurchschnittliche Angebotsmieten in den Berliner Stadtvierteln pro Quadratmeter in Euro 20141.Mitte12,582.Hansaviertel11,613.Grunewald11,534.Tiergarten11,375.Kreuzberg11,286.Dahlem10,927.Friedrichshain10,658.Charlottenburg10,559.Prenzlauer Berg10,3510.Halensee10,31

Köln: Linksrheinisch kostet mehr

In Inseraten durchschnittlich verlangte Mieten je Quadratmeter in Euro und durchschnittliche Steigerungen seit 2010 in den Kölner Stadtteilen (Berühren Sie die Stadtteile, um mehr zu erfahren)

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Köln: Teure Veedel, günstige Veedel

Einteilung der Stadt Köln in Fünftel – von günstig bis teuer – und die Veränderung seit 2010

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Die teuersten Viertel KölnsQuelle: Institut der deutschen Wirtschaft KölnDurchschnittliche Angebotsmieten in den Kölner Stadtvierteln pro Quadratmeter in Euro 20141.Lindenthal11,532.Altstadt/Süd11,473.Neustadt/Süd11,454.Neustadt/Nord11,405.Braunsfeld11,376.Altstadt/Nord11,297.Sülz11,168.Marienburg11,029.Bayenthal11,0110.Klettenberg10,74