Fehlgeleitete Politik

Die Ideen zur Dämpfung des Mietanstiegs auf angespannten Wohnungsmärkten nehmen konkrete Formen an. Bundesjustizminister Heiko Maas (SPD) hat seinen Referentenentwurf den anderen Ressorts zur Abstimmung vorgelegt. Er enthält zwei Bausteine: die Mietpreisbremse, die den zulässigen Mietanstieg bei der Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten auf die ortsübliche Miete zuzüglich 10 Prozent begrenzt. Und die Einführung des Bestellerprinzips bei der Einschaltung von Maklern. Beide Maßnahmen werden sich letztendlich gegen die Mieter richten.

Auch die beste Medizin ist wertlos, wenn sie nur die Symptome und nicht die Ursachen der Krankheit beseitigt. Die Mietpreisbremse und das Bestellerprinzip setzen an den Symptomen an. Gleichzeitig wird das deutsche Erfolgsmodell bestehend aus Vertragsfreiheit (bei Neuvermietungen) und effektivem Mieterschutz (bei Bestandsverträgen) über Bord geworfen. Will man den Anstieg der Mieten und Preise wirksam angehen, muss man an den Ursachen ansetzen. Und die Hauptursache ist die in einigen Städten seit Jahren beständig hohe Nachfrage nach Wohnungen, die bislang nicht bedient werden konnte. Die Politik sollte also versuchen, den Neubau zu unterstützen, insbesondere in den Städten, in denen bezahlbarer Wohnraum knapp geworden ist.

Die Politik bevorzugt hier jedoch die populistische Maßnahme, die sich gut verkaufen lässt. Wer sich die Zeit nimmt, über die Wirkungen nachzudenken, wird jedoch schnell zu dem Schluss kommen, dass die Maßnahmen den Mietern eher schaden. Warum ist das so? Als erstes wird die Mietpreisbremse als Investitionsbremse wirken. Sie wird dazu führen, dass es länger dauern wird, bis sich die angespannten Wohnungsmärkte wieder beruhigen. Zwar sind neu errichtete und umfassend modernisierte Wohnungen bei Neuvermietungen explizit ausgenommen, doch ist klar, dass Investoren auch berücksichtigen werden, dass sie den Mietzins – nachdem der erste Mieter ausgezogen ist – nicht mehr frei setzen können. Zweitens ist abzusehen, dass Vermieter nun eher darauf achten werden, ihre Mieten regelmäßig anzuheben. Dies wird zu schneller steigenden Bestandsmieten und Mietpreisspiegeln führen. Steigen die ortsüblichen Vergleichsmieten schneller an, besteht dann auch wieder mehr Spielraum bei den Neuverträgen. Zudem dürften Vermieter verstärkt geneigt sein, über Umwege die Mieten anzuheben, z.B. über Abstandszahlungen für Küchen.

Die Ausführungen im Gesetzesentwurf lassen befürchten, dass sich zu wenig Gedanken über die Wirkungen gemacht wurden. So steht zum Bestellerprinzip geschrieben, dass der Vermieter, wenn er den Makler bestellt hat, den Mieter nicht zur Zahlung der Courtage verpflichten darf. Der Vermieter hat aber auch bei geltender Mietpreisbremse das Recht, die Miete bis 10 Prozent oberhalb der Vergleichsmiete frei zu setzen. Das heißt, dass der Vermieter die Maklercourtage in der Regel ohne Probleme effektiv auf die Mieter umlegen kann. Auch die im Gesetzesentwurf genannten Zahlen vernachlässigen die klar abzusehenden Verhaltensanpassungen im Markt. So rechnet das Justizministerium mit Einsparungen für die Mieter in Höhe von 854 Millionen Euro pro Jahr. Diese hohe Zahl wird sich aber sicher nicht erreichen lassen, da die Mietpreisbremse die Mieten nicht effektiv beschränken kann. Den Mietpreisanstieg effektiv bremsen kann nur ein ausgeglichener Wohnungsmarkt. Zu befürchten sind also langfristig eher höhere Belastungen für die Mieter – bei gleichzeitig mehr Regulierung und Bürokratie im Markt.