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Steigende Wohnungspreise und steigende Mieten führten in den vergangenen Jahren immer häufiger dazu, dass Markteingriffe der Politik gefordert wurden. Am 5. März hat der Deutsche Bundestag reagiert und die Mietpreisbremse beschlossen: Künftig dürfen Mieten bei einer Wiedervermietung in angespannten Wohnungsmärkten maximal 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Wie hoch diese Vergleichsmiete ausfällt, sollen die jeweiligen Mietspiegel klären.

Derzeit sieht der Gesetzgeber jedoch einen breiten Spielraum für die Erstellung der Mietspiegel vor: Die einfachen Mietspiegel geben lediglich eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Die qualifizierten Mietspiegel, zu denen der Berliner zählt, sollen zusätzlich nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und alle zwei Jahre angepasst werden. Bislang galt der Berliner Mietspiegel dabei als Vorbild für viele Kommunen.

Die Entscheidung des Berliner Gerichts, dass der örtliche Mietspiegel nicht nach den geforderten wissenschaftlichen Methoden erstellt wurde, weckt somit nicht nur Zweifel an diesem Vergleichsmaßstab, sondern generell an der Grundlage der Mietpreisbremse. Eine Studie des IW Köln zeigt zudem klar, dass Mietspiegel den Markt nur ungenau abbilden, weil sie die dynamischen Entwicklungen der vergangenen Jahre überhaupt nicht erfassen. So fallen beispielsweise in Berlin fast 100 Prozent der kleinen Wohnungen in guten Lagen unter die Mietpreisbremse.

Die IW-Experten sehen entsprechend die Gefahr, dass die Mietpreisbremse die Funktionsfähigkeit des Mietwohnungsmarkts langfristig gefährdet. „Ohne einheitliche Standards, regelmäßige Aktualisierungen und stärkere Differenzierungen in der Berechnung der Vergleichsmieten droht die Mietpreisbremse weitere Rechtsstreitigkeiten zu provozieren anstatt den Markt zu beruhigen“, warnt Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanz- und Immobilienmärkte im IW Köln.

IW policy paper

Philipp Deschermeier / Heide Haas / Marcel Hude / Michael Voigtländer: Die Folgen der Mietpreisbremse – Eine Analyse am Beispiel der Wohnungsmärkte in Köln und Berlin

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