„Sozialer Wohnungsbau ist eine Allzweckwaffe“

IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer spricht im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung über Fehlanreize, Fehlbelegungen und fehlgeleiteten Milieuschutz.

In der Politik wird der Ruf nach einer Verstärkung des sozialen Wohnungsbaus immer lauter. Hat das für Sie angesichts der vielerorts angespannten Wohnungsmärkte seine Berechtigung?

Für die Politik ist der soziale Wohnungsbau so etwas wie die Allzweckwaffe in der Wohnungspolitik. Die Erwartung ist, dass durch die Ankurbelung des sozialen Wohnungsbaus der Wohnungsmangel in den Großstädten behoben werden kann und gleichzeitig Haushalte mit günstigem Wohnraum versorgt werden können. Allerdings fehlt es weniger an Investoren, die bereit sind, Wohnungen zu bauen, es fehlt an Bauflächen. Hier stehen die Großstädte in der Pflicht. Auch sollten verstärkt Nachverdichtungen zugelassen werden. Und was günstigen Wohnraum angeht: Um bei den hohen Grundstückspreisen sowie sinnvollen, aber teuren energetischen Auflagen für Wohnraum einen Preis von unter 6 oder 7 Euro pro Quadratmeter anzubieten, bedarf es sehr hoher Subventionen, die anderweitig besser genutzt werden können.

Soziale Wohnungspolitik kann man grob in Subjekt- und Objektförderung einteilen, also in die finanzielle Unterstützung von Mietern oder von Wohnungen. Was ist sinnvoller?

Die Diskussion ist schon sehr alt und eigentlich auch entschieden: Die Subjektförderung ist deutlich besser. Sie ist treffsicherer, weil nur Haushalte mit fest definierten Einkommensgrenzen von Instrumenten wie dem Wohngeld profitieren, und auch nur so lange, wie sie bedürftig sind. Beim sozialen Wohnungsbau gibt es hingegen immer wieder Fehlbelegungen: Es profitieren Menschen, die eigentlich keiner Unterstützung mehr bedürfen. Auf der anderen Seite kommen teilweise gar nicht die Haushalte zum Zug, die besonders auf eine Unterstützung angewiesen sind. Beim Wohngeld gibt es dagegen einen Rechtsanspruch.

Was halten Sie von Ansätzen wie in Frankfurt oder München, Bauträger bei der Genehmigung neuer Wohnungen zu verpflichten, einen Anteil von rund 30 Prozent billigeren Sozialwohnungen bereitzustellen?

Anscheinend sind die Förderungen nicht ausreichend, um Investoren für den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen, daher werden die Investoren zur Nutzung der Mittel verpflichtet. Wenn der soziale Wohnungsbau aber als Belastung angesehen wird, werden die Investoren darauf reagieren. Soweit es möglich ist, werden sie kleinere Projekte entwickeln, um von der Auflage ausgenommen zu werden – in Köln greift die Quote beispielsweise erst ab 25 Wohnungen. Ist dies nicht möglich oder gewünscht, muss der Investor eine Mischkalkulation anstellen, er muss also mit dem Bau der freifinanzierten Wohnungen den Verlust bei den Sozialwohnungen kompensieren. Entsprechend muss er die Preise erhöhen, wofür es aber natürlich Grenzen gibt. Im Endeffekt wird er dann so oder so weniger bauen, als er es ohne die Quote getan hätte. Dies ist angesichts des Wohnungsmangels in den Großstädten, der vor allem durch den starken Zuzug der vergangenen Jahre entstanden ist, eine Folge, die wir uns nicht leisten können.

Ist der Milieuschutz, also das Verbot der Veredelung von Wohnungen zum Zweck der Mietsteigerung, geeignet, um die soziale Mischung in begehrten Stadtteilen aufrechtzuerhalten?

Dem liegt die Idee zugrunde, dass die Aufwertung von Stadtvierteln durch Zuzug etwas Negatives ist, obwohl damit ja gerade die soziale Durchmischung erreicht wird, die immer wieder gewünscht wird. Vielfach verbessert sich die Situation für die „alteingesessenen“ Bewohner, weil zum Beispiel die Schulen und Kindergärten aufgewertet werden und neue Beschäftigungschancen entstehen. Wichtig ist nur, dass Mieter mit bestehenden Mietverträgen geschützt sind, so wie das grundsätzlich auch gegeben ist. Allerdings ist der Spielraum bei energetischen Modernisierungen teilweise sehr groß, was tatsächlich teilweise missbraucht wird, um die Mieterstruktur zu verändern. Ein großes Problem des Milieuschutzes ist es aber, dass damit Anreize zur Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen gesetzt werden. Schließlich kann man dem Selbstnutzer eine Verbesserung seiner Wohnung nicht verwehren. Damit sinkt aber die Möglichkeit des Zugangs für Mieter zu dem entsprechenden Stadtviertel – und damit wendet sich die Maßnahme letztlich gegen die, die es schützen soll.