„Junge wollen Mitarbeiterwohnungen“

Im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung spricht IW-Immobilienexperte Philipp Deschermeier über Arbeitgeber als Vermieter, den Fachkräftemangel und steuerliche Folgen.

Sie forschen über den Wohnungsmarkt in Deutschland. Wie wichtig sind Mitarbeiterwohnungen dafür und für die Gewinnung von Fachkräften?

Für Unternehmen ist das Thema Wohnen inzwischen zum Standortfaktor geworden. Sie erkennen, wie schwierig es in angespannten Wohnungsmärkten ist, neue Mitarbeiter zu gewinnen. Deshalb ist die Relevanz in den vergangenen Jahren durch die Wohnungskrise dramatisch gestiegen.

Welche Möglichkeiten gibt es genau, den Mitarbeitern Wohnraum anzubieten?

Früher gab es nur die klassische Werkswohnung, die das Unternehmen selbst baute. Heute können Unternehmen ihre Mitarbeiter auch indirekt unterstützen, beispielsweise über Tauschbörsen im Intranet. Andererseits kann eine Mitarbeiterwohnung auch direkt zur Verfügung gestellt werden. Entweder baut oder kauft das Unternehmen diese selbst, oder es mietet Wohnungen an, indem es Belegrechte bei Wohnungsunternehmen erwirbt oder auf dem freien Mietmarkt Wohnungen anmietet und diese dann an die Mitarbeiter weitervermietet. Die Unterstützungsmöglichkeiten sind vielfältig, und es sollte für jedes Unternehmen eine passgenaue Lösung geben.

Zu welchen Konditionen werden die Wohnungen vermietet?

Die meisten Wohnungen werden etwas unterhalb der marktüblichen Quadratmeterpreise vermietet. Das scheint aber nicht der entscheidende Punkt zu sein, sondern der Zugriff auf passende Wohnungen. Dies ist für bestehende Beschäftigte als auch für neue Mitarbeiter aus dem Inland und Ausland ein wichtiger Faktor. Für die Beschäftigten und ihre Familien bedeutet es deutlich mehr Lebensqualität, in einem angespannten Wohnungsmarkt einen unbefristeten Mietvertrag zu erhalten.

Wie ist es mit Kündigungsrechten?

Unternehmen, die sich noch nicht im Thema engagieren, fürchten oft die Wohnung zu verlieren, wenn sie sie unbefristet vermieten und der Mitarbeiter dann kündigt. Diese Sorge ist aber unbegründet. In der Praxis haben wir gesehen, dass eine Kündigung durchaus ein Grund für eine Eigenbedarfskündigung der Wohnung ist. Kurzfristig ist das dann vielleicht nicht möglich, aber innerhalb der vorgegebenen Kündigungsfristen gilt das übliche Mietrecht.

Was passiert, wenn ein Mitarbeiter mit Mitarbeiterwohnung in Rente geht?

Das liegt beim Unternehmen. Grundsätzlich gilt: Je länger die Verweildauer in der Wohnung ist, desto länger wird auch die Kündigungsfrist. Zudem stellt sich beim Renteneintritt oft die Frage nach dem altersgerechten Wohnen und ob diese Mitarbeiterwohnungen barrierefrei sind. Möglicherweise entsteht so auch eine intrinsische Motivation, sich nach einer altersgerechteren Wohnung umzusehen. Ich vermute, dass es durchaus zu einer Fluktuation kommen wird.

Für welche Unternehmen und Branchen kommt das infrage?

Mitarbeiterwohnen ist nicht nur ein Thema für die großen Unternehmen, sondern zieht sich durch die gesamte Unternehmenslandschaft. Je größer das Unternehmen, desto höher die Wahrscheinlichkeit, dass es sich beim Thema Wohnen für die Mitarbeiter engagiert. Knapp elf Prozent der großen Unternehmen mit mehr als 250 Beschäftigten in Deutschland haben Angebote für Mitarbeiterwohnen - wie BASF, Volkswagen und die Deutsche Bahn. Es gibt aber auch mittelständische Unternehmen wie die Stadtwerke Köln, die eine eigene Wohnungsbaugesellschaft haben. Erstaunlich finde ich, dass jedes 20. kleine Unternehmen in Deutschland sich mit dem Thema befasst. Tourismus und Gastronomie sind prädestinierte Branchen, ebenso wie Pflege und medizinische Dienstleistungen.

Wie hoch ist die Nachfrage?

Besonders junge Menschen wollen solche Angebote nutzen. Unsere Studie zeigt, dass junge Menschen in Ausbildung oder im dualen Studium überproportional häufig angeben, dass solche Angebote für sie der entscheidende Grund für das Unternehmen waren. Noch bemerkenswerter ist, dass sie auch überproportional häufig angeben, dass diese Angebote zum langfristigen Verbleib beitragen. Das ist ein echter Vorteil für die Unternehmen.

Welche Bedeutung haben Mitarbeiterwohnungen für Unternehmen im Wettbewerb um Fachkräfte?

Solche Angebote haben einen enormen Einfluss, gerade bei der Gewinnung von Fachkräften aus dem Ausland. Wenn Unternehmen im Wettbewerb um Fachkräfte stehen und zum Arbeitsvertrag direkt noch den Mietvertrag mitschicken können, haben sie klare Vorteile. Auch für neue Mitarbeiter, die innerhalb Deutschlands zu einem Unternehmen in einem angespannten Wohnungsmarkt wechseln wollen, sind solche Angebote ein gewinnbringender Faktor. Letztendlich geht es nicht nur um die Gewinnung neuer Mitarbeiter, sondern auch um die Bindung der bestehenden Belegschaft, um langfristig wirtschaften zu können.

Warum bieten dann nicht mehr Unternehmen Mitarbeiterwohnungen an?

Es gibt die weit verbreitete Sorge, dass der finanzielle und organisatorische Aufwand enorm hoch ist. Das führt häufig dazu, dass sich Unternehmen gar nicht erst mit dem Thema beschäftigen. In der Praxis ist dies jedoch oft nicht der Fall. 

Wie hoch ist der Aufwand? 

Es gibt Möglichkeiten mit überschaubarem finanziellen Aufwand. Ein Beispiel wäre die Nutzung von Belegrechten bei einem Wohnungsunternehmen. Eine Wohnung am Wohnungsmarkt anzumieten und diese dann den Beschäftigten weiterzuvermieten, ist vom organisatorischen Aufwand her sehr überschaubar. Dabei muss man sich weder mit Baurecht noch mit Verwaltung befassen.

Wie sieht es mit den steuerlichen Rahmenbedingungen aus?

Durch die günstige Miete entsteht ein geldwerter Vorteil, dieser wurde vom Gesetzgeber für beide Seiten steuerfrei gestellt. Das macht das Angebot zusätzlich attraktiv. Es wäre auch wünschenswert, dass Unternehmen nicht nur bestehende Wohnungen am Markt kaufen oder anmieten, sondern auch selbst zur Ausweitung des Bestandes beitragen. 

Wird es künftig wieder mehr Mitarbeiterwohnungen geben?

Der Bund hat das Thema seit Anfang der 2020er-Jahre auf dem Radar und ein gewisses Interesse daran, dass sich Unternehmen über das Mitarbeiterwohnen an der Ausweitung des Wohnungsbestands in Deutschland beteiligen. Gleichzeitig haben die Unternehmen durch die demographische Entwicklung und den Renteneintritt der Babyboomer-Generation, der sich in der zweiten Hälfte der 20er-Jahre noch einmal dramatisch beschleunigen wird, ein sehr hohes Eigeninteresse, Mitarbeiter zu gewinnen und langfristig zu halten. Deshalb wird das Thema noch deutlich an Fahrt aufnehmen.