Immobilienpreise: Plädoyer für weniger Bauvorschriften

Immobilienpreise und die Höhe der Mieten steigen immer weiter – nicht nur in den bekannten Metropolen, sondern auch in vielen anderen Städten. Wie lange geht dieser Trend noch gut? Wie groß ist die Gefahr einer Überhitzung? Im Interview mit der Landeszeitung Lüneburg plädiert IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer für weniger Bauvorschriften.

Immobilienpreise und die Höhe der Mieten steigen immer weiter - nicht nur in den bekannten Metropolen, sondern auch in vielen anderen Städten. Wie lange geht dieser Trend noch gut? Wie groß ist die Gefahr einer Überhitzung?

Typische Anzeichen für eine Überhitzung wären, dass die Bautätigkeit deutlich über den Bedarf hinausgeht oder dass die Kreditvergabe massiv anzieht. Beides ist derzeit nicht feststellbar. Die Bautätigkeit reicht noch längst nicht aus. Und bei der Kreditvergabe haben wir zwar Steigerungen, diese bleiben aber hinter dem Erwartbaren zurück. Wir haben ein echtes Knappheitsproblem - gerade in großen Städten. Berlin wächst um rund 40.000 Einwohner pro Jahr, es werden aber durchschnittlich weniger als 15.000 Wohnungen jährlich gebaut. Ich vermute, dass die Preise und Mieten noch länger ansteigen - wenn auch nicht mit der gleichen Dynamik wie bisher.

Die Zahl der Einwohner in Deutschland sinkt nicht wie prognostiziert, sondern steigt. Zugleich nimmt die Zahl der Haushalte, und dabei vor allem der Singe-Haushalte, weiter zu. Gibt es Prognosen, wie viele neue Wohnungen in Deutschland in den kommenden Jahren benötigt werden?

Wir rechnen damit, dass bis 2020 rund 380.000 neue Wohnungen jährlich benötigt werden. Danach dürfte es einen Rückgang geben. Allerdings nicht in Metropolen wie Berlin. Hier rechnen wir damit, dass auch langfristig 30.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt werden. Dass Einwohnerwachstum wird sich weiter auf große Städten konzentrieren, die wirtschaftlich attraktiv sind und überproportional viele gute Jobs bieten. In vielen ländlichen Regionen dürfte der Wohnungsbedarf dagegen deutlich rückgängig sein.

Die Politik versucht derzeit von zwei Seiten, Wohnungsmangel und Preisanstieg beizukommen. Die Mietpreisbremse wurde etwas verschärft. Die SPD will noch einen Schritt weitergehen und Mieterhöhungen in Ballungsgebieten auf Höhe der Inflationsrate zu deckeln. Was halten Sie davon?

Es ist natürlich verständlich, dass man Mieter schützen will. Aber die Erfahrungen aus anderen Ländern sollten eine Warnung sein: Wenn ein Mietenstopp eingeführt wird, reagieren die Vermieter: Sie investieren weniger in Wohnungen oder versuchen, über Abstandszahlungen mehr Geld hereinzubekommen. Oder man verkauft an den Selbstnutzer. Das ist in vielen Ländern passiert. Spanien oder Großbritannien haben deutlich höhere Wohneigentumsquoten als Deutschland. Das hängt damit zusammen, dass man Vermieter mit solchen Regularien vom Markt gedrängt hat. Auf Dauer könnte das Mietern schaden, weil es immer schwerer werden würde, bezahlbare Mietwohnungen zu finden.

Das Bundesfinanzministerium plant offenbar Steueranreize für private Investoren, falls die Herstellungs- und Anschaffungskosten 3.000 Euro pro Quadratmeter nicht übersteigen. Ist so ein Anreiz ausreichend oder sinnvoll?

Wir haben derzeit eine Lage, in der es hochattraktiv ist, zu bauen und zu investieren, weil die Zinsen sehr niedrig und die Preise stark gestiegen sind. Es gibt jede Menge Investoren im Markt. Das Problem ist aber, das sie oft keine geeigneten Baulandflächen finden. Gehen sie in so einer Situation mit Subventionen wie Sonderabschreibungen oder Baukindergeld in den Markt, wird die Nachfrage noch stärker angeheizt - und die Baulandpreise steigen noch stärker. Es ist zwar generell richtig, dass der Abschreibungssatz mal wieder erhöht werden sollte, weil die technische Nutzungsdauer kürzer ist als unterstellt, aber dies sollte man sich aufheben für eine Phase des Abschwungs der Bautätigkeit.

Wäre es wirkungsvoller, die Bauvorschriften herunterzufahren?

Das ist tatsächlich etwas, das etwas bringen wird und das wir angehen sollten. Es gibt in Deutschland 3.300 Normen allein für den Bau und wahnsinnig hohe Anforderungen. Es müsste mehr Ausnahmen geben. Man sollte überlegen, welche Normen weggelassen werden können und wo man statt konkreter Vorgaben nur Ziele ins Auge fasst. Die Niederländer haben das gemacht und große Erfolge damit erzielt. In Deutschland ist das Bauen hingegen immer teurer geworden.

Wie sieht es mit den energetischen Vorschriften aus?

Die Vorschriften, die in den vergangenen Jahren hinzugekommen sind, bringen energetisch und klimatechnisch relativ wenig, haben die Kosten aber deutlich erhöht. Es wäre besser, auf Ziele hinzuarbeiten. Wie das erreicht wird, sollte der Kreativität und Innovationsfreude der Wirtschaft überlassen werden. Es wäre besser, wenn wir uns stärker darauf konzentrieren, die Energieeffizienz der vorhandenen Bauten zu verbessern. Das würde für dem Klimaschutz mehr bringen.

Sollten wir uns vom Anspruch, dass ein Haus 100 Jahre halten soll, besser verabschieden?

Ja, ich denke schon - gerade in Hinblick auf die absehbare demografische Entwicklung sollten wir uns klar machen, dass wir viele Gebäude, die wir gerade bauen, vielleicht gar nicht so lange brauchen. Ein Beispiel sind die Studenten: Deren Zahl ist zwar deutlich gestiegen - auch wegen der doppelten Abiturjahrgänge. Aber ab Mitte der 2020er-Jahren wird die Zahl der Studenten demografisch bedingt zurückgehen. Viele Studentenwohnungen könnten dann wieder vom Markt genommen werden. Eine solche Variabilität und Flexibilität sieht die Bauordnung aber nicht vor, es wird vielmehr davon ausgegangen, dass Gebäude 50 oder 100 Jahre stehen müssen. Hier sollte nachgebessert werden.

Glauben Sie, dass die Länder bei der Verschlankung von Bauvorschriften mitziehen?

Das ist ein schwieriges Thema. Jedes Bundesland hat eine eigene Landesbauordnung. Das macht es schon überregional tätigen Projektentwicklern schwer, das gleiche Gebäude in unterschiedlichen Ländern zu bauen. Als ersten Schritt sollte eine Musterbauordnung angegangen werden - auch wenn es unterschiedliche Interessen und Deutungshoheiten in den Länder gibt.

Halten Sie neben dem Errichten von Häusern in einfacherer Bauweise und ohne Keller auch den Bau höheren Häusern für notwendig?

Der Bau von Häusern ohne Keller wird in jedem Fall etwas bringen, weil die Baukosten dadurch deutlich reduziert werden. Höhere Häuser nutzen zwar den vorhandenen Platz besser, aber es ist keine kostengünstige Bauweise. Für viele Städte ist es aber dennoch eine attraktive Option, weil man hier ein gute soziale Durchmischung hinbekommen kann: Die oberen Stockwerke mit teureren Wohnungen, die unteren Stockwerke mit eher günstigen Wohnungen. Man darf aber nicht die Fehler der 70er-Jahre wiederholen, als Siedlungen allein mit großen Wohnblöcken entstanden. Höhere Häuser sollten gut an die Stadt angebunden sein, damit es akzeptiert wird.

War das Herunterfahren des sozialen Wohnungsbaus ein Fehler?

Das würde ich verneinen. Der soziale Wohnungsbau hat sich in den 1950er- und 60er-Jahren vor allem dadurch gerechtfertigt, dass es damals kaum Kapital und Investoren gab. Der Staat musste Anreize für mehr Bautätigkeit setzen und massiv selbst in den Markt einsteigen. Diese Situation hat sich massiv verändert. Zudem hat der soziale Wohnungsbau große Probleme mit der Treffsicherheit eingebüßt. Vor zwei Jahren haben wir eine Studie durchgeführt. Demnach gelten 45 Prozent der Mieter in solchen Wohnungen als armutsgefährdet, verfügen also nur über 60 Prozent des Durchschnittseinkommens. Andere Mieter haben deutlich höhere Einkommen. Das liegt auch daran, dass das Gehalt oftmals nur zum Zeitpunkt des Einzugs in eine Sozialwohnung überprüft wird. Viele Mieter haben später aber Jobs oder besser bezahlte Jobs gefunden, wollen so lange wie möglich in der günstigen Wohnung bleiben. Das Wohngeld ist dem sozialen Wohnungsbau eigentlich deutlich überlegen. Man erhält Zuschüsse zu den Wohnkosten, Diese sind ganz klar einkommensabhängig und werden regelmäßig überprüft. Das Problem mit dem Wohngeld ist aber, dass es nur etwa alle sieben Jahre reformiert und an die Leistungen an die tatsächliche Preisentwicklung angepasst wird. Hier müssten wir eine Dynamisierung hinbekommen. Dann könnte vielen Menschen passgenauer geholfen werden.

Haben sich zu viele Kommunen in Zeiten niedriger Steuereinnahmen und großer Löcher in den Kassen zu schnell von ihren Wohnungsbaugesellschaften oder ihrem Wohnungsbestand getrennt?

Die großen Verkaufswellen in den 1990er- und frühen 2000er-Jahren kamen zum falschen Zeitpunkt, weil man später deutlich mehr Geld hätte erlösen können. Von der Herangehensweise finde ich den Verkauf grundsätzlich aber nicht falsch. Denn Kommunen müssen oder sollten ständig in die Infrastruktur investieren. Was nützt es ihnen, wenn sie viele eigene Wohnungen haben, aber eine nicht mehr konkurrenzfähige, rückständige Infrastruktur?

Was halten Sie von den Überlegungen des Berliner Bürgermeisters Müller, nach neuseeländischem Vorbild den Verkauf von Wohneigentum an Ausländer zu erschweren?

Ein Grundproblem ist die geringe Transparenz im Markt. Wir wissen nicht, wie viele Ausländer überhaupt im Markt tätig sind. In London gab es eine ähnliche Diskussion wie jetzt in Berlin. Dort wurde intensiv recherchiert, wer warum Wohnungen kauft. Man fand heraus, dass nicht nur spekuliert wird und viele Immobilien leer stehen, sondern dass es oft auch Nutzungsinteressen gab. Ich halte die Berliner Pläne aber aus einem anderen Grund für unrealistisch: In der EU gibt es die Kapitalverkehrsfreiheit. Man müsste schon viele verschlungene Wege gehen, um begründen zu können, warum Spanier oder Griechen nicht in Berlin investieren dürfen.

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