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Michael Voigtländer in der Frankfurter Allgemeinen Interview 7. November 2014

"Investitionen ins Umland sind der bessere Weg"

Im Interview mit der Frankfurter Allgemeinen Zeitung spricht IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer über knappen Wohnraum in den Großstädten und die Entvölkerung auf dem Land.

Denken Sie, dass der Mangel an bezahlbarem Wohnraum in den deutschen Metropolen ein vorübergehendes oder ein dauerhaftes Phänomen sein wird?

Entgegen dem allgemeinen demographischen Trend wachsen die Großstädte und viele Universitätsstädte weiter. Allein für Hamburg und Berlin erwarten wir Zuwächse in der Wohnflächennachfrage von 6 bis 7 Prozent bis 2030. Dieser Nachfrage steht eine zu geringe Bautätigkeit gegenüber, so dass Wohnungen noch über viele Jahre hinweg in den Großstädten knapp sein werden. In Berlin werden etwa 8000 Wohnungen zu wenig pro Jahr gebaut, in Hamburg sind es 3000. Insofern bleibt der Mangel ein Dauerthema. Dabei sind aber auch innerhalb der Städte räumliche Unterschiede zu beachten. Vielfach gibt es auch heute noch günstigen Wohnraum in den Städten, aber eben zunehmend weniger in zentralen Lagen.

Welche sind die wichtigsten Gründe für den Drang in die Städte?

Die Großstädte ziehen immer mehr gut ausgebildete Fachkräfte aus dem In- und Ausland an. Rund 50 Prozent der Zuwanderer sind in den letzten Jahren in Städte mit mehr als 100 000 Einwohnern gezogen. Viele neue Arbeitsplätze entstehen in Dienstleistungsberufen, und Dienstleister müssen eben dort sein, wo ihre Kunden sind. Darüber hinaus zieht es auch jüngere Senioren in die Städte, da diese näher an Kultur-, Freizeit- und Einkaufsmöglichkeiten sein wollen. Und auch für Studenten sind Großstädte aufgrund guter Ausbildungsmöglichkeiten sehr attraktiv. Nicht zuletzt dürfen wir nicht übersehen, dass die Mobilitätskosten in den letzten Jahren stark gestiegen sind und durch kürzere Wege auf ein Auto verzichtet werden kann. Hinzu kommt, dass viele Menschen ihre Zeit möglichst effizient nutzen wollen - und eben nicht mehr zwei Stunden am Tag im Auto sitzen wollen. Daher sind viele Haushalte heute bereit, mehr für das Wohnen auszugeben.

Könnte es der Entspannung dienen, wenn das Umland attraktiver gemacht würde?

Die Nachfrage nach innerstädtischen Lagen ist sehr groß, das Angebot kann sich hingegen allenfalls begrenzt vermehren. Wir können wieder über Wohnhochhäuser nachdenken und über eine stärkere Nachverdichtung, aber auch hier gibt es Grenzen. Vor allem wird es uns nicht gelingen, günstigen Wohnraum für breite Bevölkerungsschichten in den zentralen Lagen bereitzustellen. Wir müssen uns klar machen: Wenn wir günstigen Wohnraum in den besonders begehrten Stadtvierteln bereitstellen wollen, muss die Gesellschaft viel Geld in die Hand nehmen, denn ohne subventionierte Grundstücke, Baukostenzuschüsse und andere Subventionen wird dies nicht möglich sein. Und auch dann werden wir nur einigen wenigen dieses Privileg einräumen können. Besser ist es daher, in das Umland und die Peripherie zu investieren und so die Innenlagen zu entlasten. Ein besserer öffentlicher Nahverkehr erlaubt es den Bürgern, trotz größerer Entfernung schnell und bequem in die Zentren zu kommen. Und bessere Schulen und Kindergärten machen den Stadtrand attraktiv für Familien, die dort auch günstigeren Wohnraum finden können.

Gilt das auch für das Wohnen auf dem Land, oder muss man sich da auf Dauer mit Entvölkerung und geringerer Nachfrage abfinden?

Die Menschen entscheiden sich für die Standorte, in denen sie eine gute Infrastruktur vorfinden. Auf dem Land fehlt es aber oftmals an Verkehrsverbindungen, an Einkaufsmöglichkeiten, an Ärzten und an vielem mehr. Auch der mangelnde digitale Netzausbau ist ein Handicap für das Land. Die Entvölkerung wird sich daher fortsetzen, und es bedarf einer besseren überregionalen Steuerung und vieler innovativer Ideen, um die verbleibende Infrastruktur zu erhalten, weitere Kostensteigerungen zu vermeiden und die Entwertung des Immobilienbestands zu stoppen. Dies ist eine besondere Herausforderung für Politik, Wirtschaft und Gesellschaft, für die es bislang auch noch keine Blaupause gibt.

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