„Die wollen die Zitrone ausquetschen“

Wohnen soll bezahlbar sein. Aber was heißt überhaupt bezahlbar? Gibt es das Recht auf eine Wohnung in der City? Und wie sinnvoll ist die Deckelung der Mieten? Darüber streiten sich IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer und der Direktor des Deutschen Mieterbundes, Lukas Siebenkotten, auf handelsblatt.com.

Die Mietpreisbremse kommt. Wer ist Gewinner, wer Verlierer?

Siebenkotten: Die Mieter sind die Gewinner. Die Mietpreisbremse verhindert, dass ein Eigentümer bei der Wiedervermietung einfach 30 oder 40 Prozent draufschlägt.

Voigtländer: Es gibt keine Gewinner – wir sind alle Verlierer. Die Vermieter, weil sie an Freiheit verlieren, zum Beispiel bei der Vertragsgestaltung. Vor allem aber wird sich die Mietpreisbremse gegen die Mieter wenden.

Warum das?

Voigtländer: Die Mietpreisbremse wirkt wie ein Mietstopp. Viele werden sich überlegen, ob es sich noch lohnt, zu vermieten. Und es gibt jetzt schon zu wenige Wohnungen. Die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen werden länger und länger werden.

Siebenkotten: Das ist falsch! Um eins klar zu stellen: Durch die Mietpreisbremse werden nicht mehr oder weniger Wohnungen gebaut. Es geht allein darum, den Anstieg der Mieten auf engen Wohnungsmärkten zu dämpfen. Die Schlangen bei Wohnungsbesichtigungen werden bei einer gleichbleibenden Zahl von Wohnungen bestimmt nicht länger, nur weil die Miete nicht so rasant angehoben werden darf wie bisher.

Voigtländer: Wenn die Mieten gedeckelt sind, suggeriert dies ein günstiges Preisniveau, was die Nachfrage weiter vom Land in die Stadt treibt – daher noch längere Schlagen bei Wohnungsbesichtigungen.

Die Mieten für Neubauten sind ausdrücklich ausgenommen ...

Lukas SiebenkottenLukas Siebenkotten Quelle: MieterbundLukas Siebenkotten

Siebenkotten: Das gefällt uns in der jetzigen Form nicht. Im ursprünglichen Referentenentwurf stand, dass Neubauten nur bei der Erstvermietung ausgenommen sind, dann aber, wenn hier ein zweiter oder dritter Mietvertrag abgeschlossen wird, die Mietpreisbremse greifen soll, ohne dass dann die Miete sinken müsste. Das wurde nun rausgenommen - bei Neubauten gibt es also gar keine Begrenzung mehr.

Voigtländer: Richtig so. Ein Investor bezieht Mietsteigerungen von vornherein in seine Kalkulation ein. Fallen diese weg, wird er entweder von Beginn an eine höhere Miete ansetzen oder gar nicht erst bauen. Wir brauchen monetäre Anreize, damit etwas getan wird – so funktioniert die Marktwirtschaft.

Herr Siebenkotten, was haben Sie gegen Marktwirtschaft?

Siebenkotten: Nichts, wir leben gern in und mit ihr, sie bedarf allerdings einiger Spielregeln. Ich betone noch mal: Es geht nur darum, die Extreme zu verhindern, wo bei der Wiedervermietung um 30, 40 Prozent erhöht wird. Von der Mietpreisbremse sind zum Beispiel auch die großen Gesellschaften betroffen, hinter denen Finanzinvestoren stehen. Und die haben sowieso kein Interesse daran, neue Wohnungen zu bauen. Die wollen nur die Zitrone noch weiter ausquetschen.

Voigtländer: Es trifft sehr wohl auch die kleinen Vermieter. Niemand vermietet seine Wohnung nur aus Nettigkeit. Er will daran verdienen. Wenn sich das nicht mehr lohnt, werden Eigentümer entweder ihre Wohnungen verkaufen, etwa an Selbstnutzer, denen es nicht auf die Mieteinnahmen ankommt. Oder sie werden versuchen, die entgangenen Einnahmen auf anderem Weg reinzuholen; zum Beispiel über völlig überhöhte Abschlagszahlungen für Küchen, Einbaumöbel oder Parkplätze.

Siebenkotten: Es mag sein, dass manche Vermieter das so machen. Aber das Gros der deutschen Vermieter wird sich gesetzeskonform verhalten. Diese Dinge sind klar im Gesetz geregelt. Daran wird sich auch nichts ändern.

Voigtländer: Wenn die Miete nicht mehr so stark bei der Neuvermietung erhöht werden darf, dann wird sie künftig eben jedes Jahr in kleinen Schritten angehoben.

Müssen wir uns darauf einstellen, dass wir jetzt jedes Jahr vom Vermieter eine Mieterhöhung bekommen?

Siebenkotten: Nein, definitiv nicht. In laufenden Mietverhältnissen darf die Miete ja auch immer nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete angehoben werden. Die Verbände der Immobilienwirtschaft ziehen doch schon seit Monaten durch die Lande und behaupten, die Mieten würden schon vor der Einführung der bösen Mietpreisbremse drastisch angehoben. Das ist bislang überhaupt nicht passiert, wenn man den von denselben Verbänden propagierten Statistiken Glauben schenkt.

Welche Rolle spielt künftig die Sanierung?

Voigtländer: Wenn ich umfangreich modernisiere, bin ich raus aus der Mietpreisbremse, dann kann ich die Miete festlegen, wie ich möchte. Doch wahrscheinlich wird man dies über weitere Milieuschutzsatzungen verhindern wollen. Bestes Beispiel: Berlin. Dort ist die Substanz vieler Häuser veraltet und eine Modernisierung dringend notwendig. In einigen Stadtteilen wie Friedrichshain oder Prenzlauer Berg passiert genau das.

Siebenkotten: Mit der Mietpreisbremse hat das nichts zu tun, die gilt ja noch gar nicht. Hier geht es häufig um Luxusmodernisierung, mit deren Hilfe die Miete in die Höhe getrieben werden soll. Es muss nicht sein, dass jemand noch ein viertes Bad einbaut. Viel entscheidender ist doch, ob die Heizung funktioniert, ob gedämmt ist. Und da liegt das riesige Problem: Energetische Sanierung ist heute leider in vielen Fällen weder für den Mieter noch für den Vermieter interessant.

Voigtländer: Das sehe ich auch so.

Siebenkotten: Der Vermieter sagt: Energetische Sanierung, das rechnet sich nicht, also lass ich’s. Und wenn elf Prozent der Sanierungskosten pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden, der Mieter aber das bei Weitem nicht durch eingesparte Heiz- und Energiekosten wieder reinholt - hat er auch kein Interesse.

Und nun?

Voigtländer: Wir haben ein fehlendes wirtschaftliches Interesse, weil sich die Sanierungen erst nach 30, 40 Jahren rechnen. Da muss die Politik eingreifen.

Siebenkotten: Da sind wir uns einig. Auch wir als Mieterbund sind dafür, diejenigen, die bereit sind, in energetische Sanierung zu investieren, steuerlich zu entlasten. Der Deutsche macht ja nichts lieber als Steuern zahlen - das mag er noch lieber als seinen Partner oder seine Partnerin. Das sollte die Politik ausnutzen.

Die Mietpreisbremse soll in „angespannten“ Wohnungsmärkten zum Einsatz kommen. Wann ist ein Markt angespannt?

Siebenkotten: Da gibt es keine klare Definition. Das muss die jeweilige Landesregierung entscheiden. Das CSU-regierte Bayern hat bereits für 89 Gemeinden einen angespannten Markt festgestellt. Andere Länder waren längst nicht so mutig.

Voigtländer: NRW legt dies allerdings sehr großzügig aus. Da wurden auch Teile des Ruhrgebiets zum angespannten Markt erklärt. Ich bin mal gespannt, wann es die ersten Gerichtsverfahren gibt, bei denen über diese Fragen gestritten wird.

Jetzt mal konkret, in welchen Städten ist der Markt angespannt?

Siebenkotten: Das klassische Beispiel ist München, aber auch in anderen Großstädten wie Frankfurt, Düsseldorf oder Köln ist die Lage nicht viel besser. Auch Universitätsstädte wie Tübingen oder Heidelberg könnte man nennen.

Nehmen wir Berlin - angespannt oder nicht?

Siebenkotten: In manchen Stadtteilen schießen die Mieten förmlich durch die Decke, seit längerem schon in Mitte oder Prenzlauer Berg, in jüngster Zeit auch in Charlottenburg. Prozentual sind die Mietsteigerungen in Berlin weit überdurchschnittlich, ist eine Begrenzung der Mieten erforderlich.

Aber eine Mietpreisbremse würde für ganz Berlin gelten ...

Siebenkotten: Ja, das ist aber überhaupt kein Problem. Überall wo der Markt nicht angespannt ist, stört die Mietpreisbremse auch niemanden. Dort kann sowieso kein Vermieter eine Mieterhöhung auf zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen.

Voigtländer: Das ist ökonomisch betrachtet durchaus richtig. Die Mietpreisbremse greift tatsächlich nur in den Ballungsräumen, und zwar negativ.

Siebenkotten: Wir als Mieterbund fordern, dass die Mietpreisbremse bundesweit gelten sollte, ohne Beschränkung auf bestimmte Gebiete.

In einigen Metropolen sind Wohnungen knapp. Aber wird das für alle Zeit so bleiben?

Voigtländer: An dieser Situation wird sich in den nächsten Jahren nichts ändern. Es gibt einen regelrechten Sog in die Stadt. Junge Leute, die in Dienstleistungsberufen arbeiten, wollen in der Stadt leben. Aber auch Senioren kehren zurück. Gleichzeitig bleibt das Angebot knapp.

Siebenkotten: Nicht zu vergessen: die Zuwanderung aus dem Ausland. Die Hälfte aller Zuwanderer zieht in die Großstädte.

Voigtländer: Nach Berlin kommen jedes Jahr 40.000 Menschen, es entstehen aber nur 6000 neue Wohnungen.

Siebenkotten: Es ist nun mal so, dass die Menschen dorthin gehen, wo sie Arbeit finden.

Voigtländer: Wir brauchen diese Zuwanderung, aber wir müssen auch den entsprechenden Wohnraum schaffen.

Siebenkotten: Es entstehen nicht nur zu wenige Wohnungen, sondern auch die falschen. Besonders im niedrig-preisigen Segment wird viel zu wenig gebaut. Wenn neue Wohnungen gebaut werden, dann für eine Kaltmiete von 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter. Das können sich viele gar nicht leisten.

Es heißt immer, Wohnen müsse bezahlbar bleiben. Was ist denn überhaupt „bezahlbar“?

Voigtländer: Das kommt ganz darauf an, was jemand bezahlen möchte. Wohnen ist ein Konsumgut. Der eine möchte mehr davon, der andere weniger. Deshalb kann man auch nicht pauschal sagen was „bezahlbar“ heißt.

Dann lassen Sie uns anders fragen: Was wäre zumutbar?

Siebenkotten: In Deutschland zahlen Mieter im Schnitt etwa ein Drittel ihres Nettoeinkommens für Wohnen. Natürlich gibt es regional große Unterschiede, aber als groben Richtwert halte ich diese Größenordnung für vertretbar. Alles, was darüber liegt, kann je nach Einkommenssituation schmerzhaft werden.

Voigtländer: Wir können froh sein, dass die Mieten in Deutschland so niedrig sind. In London oder Paris sind die Menschen bereit, fast die Hälfte ihres Einkommens nur für Wohnen auszugeben.

Siebenkotten: Das kann doch nicht der Maßstab sein!

Voigtländer: Wir müssen uns von dem Gedanken verabschieden, dass jeder in der Innenstadt eine bezahlbare Wohnung findet. Wem es in der Stadt zu teuer ist, der muss sich eben anderswo umsehen. Ich bin aus dem Grund nach Leverkusen gezogen, obwohl ich in Köln arbeite.

Siebenkotten: Es gibt viele Menschen, die diese Alternative nicht haben. Aber ich gebe Ihnen recht: Es gibt ein Recht auf Wohnen, aber kein Anrecht auf Wohnen in der Innenstadt.

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