“Weil viele mieten, sind wir gut durch die Krise gekommen” Image
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Fast 80 Prozent der Spanier leben in den eigenen vier Wänden; in Großbritannien sind es etwa 70 Prozent der Einwohner, in Deutschland nur 43 Prozent. Woran liegt das?

Michael Voigtländer: Nach dem zweiten Weltkrieg herrschte eine große Knappheit in Deutschland; sechs Millionen Wohnungen fehlten. Mit dem sozialen Wohnungsbau hat man damals ein Programm gestartet, das sich vor allem an den Mietwohnungsmarkt gerichtet hat.

Warum hat man sich auf Mietwohnungen spezialisiert?

Die Menschen hatten gar nicht genug Kapital, um ein Eigenheim zu erwerben. Die Kapitalmärkte funktionierten nicht richtig, das System zur Immobilienfinanzierung lag brach. Daher hat man – ähnlich wie in Großbritannien – den sozialen Wohnungsmarkt stark gefördert. Allerdings mit einem großen Unterschied: In Großbritannien hat man sehr schlechte Qualität gebaut – zwar kostengünstig, aber man war stigmatisiert, wenn man in solchen Wohnungen lebte. In Deutschland hat man einen relativ hohen Qualitätsstandard angesetzt. Das hat maßgeblich zur Akzeptanz dieses Wohnens beigetragen.

Und warum ist Deutschland ein Land der Mieter geblieben?

Ein ganz wichtiger Punkt ist das Mietrecht. In vielen Ländern, in denen wir heute so viel Eigentum haben, gab es eine sehr restriktive Mietrechtsgesetzgebung. In Spanien etwa durften die Mieten überhaupt nicht erhöht, Modernisierungen nicht auf die Mieter umgelegt und Mietverträge vererbt werden. In Großbritannien sollten die Mieten immer so festgelegt werden, als wenn es keine Knappheiten gäbe. Das führte dazu, dass die Vermieter sich aus dem Markt zurückzogen und an diejenigen verkauften, die nicht von diesen Regulierungen betroffen waren: die Eigennutzer.

In Deutschland hat man den Wohnungsmarkt immer relativ attraktiv gehalten, etwa durch die Abschreibungsregelung, aber auch durch die Möglichkeit, die Miete ans Marktniveau heranzuführen. Daher sind die Vermieter hier im Markt geblieben.

In anderen Ländern wurden bewusst steuerliche Anreize geschaffen, Eigentum zu erwerben. Warum hat man in Deutschland davon abgesehen?

In vielen Ländern gibt es die Möglichkeit, bei selbstgenutztem Wohneigentum Schuldzinsen von der Steuerbemessungsgrundlage abzuziehen. So kann man beim Kauf einer Wohnung massiv Steuern sparen. Auf der anderen Seite muss man dann aber die gesparte Miete besteuern; dann behandelt man die Immobilie so, als wäre sie vermietet. Das gibt immer Ärger, weil das kaum richtig zu messen ist. In Deutschland hat man sich daher gegen eine solche Förderung entschieden und den Steuervorteil in eine einkommensunabhängige Förderung überführt. Das war die Eigenheimzulage, die man dann aber auch gekappt hat.

Den Deutschen unterstellt man seit 1923 eine panische Angst vor Inflation. Immobilien gelten als sichere Geldanlage. Warum kaufen die Deutschen trotzdem keine Wohnungen?

In einer Krisenphase wie derzeit kaufen schon mehr Menschen Immobilien – allerdings weniger Kleinanleger als die Größeren, die ihr Vermögen sichern wollen.

Zudem spielt noch ein anderen Grund eine Rolle: In anderen Ländern sind die Mieten in der Vergangenheit sehr stark gestiegen, wovor man sich durch den Kauf von Wohneigentum schützen kann. In Deutschland sind die Mieten in vielen Jahren weniger stark gestiegen als die Inflation.

Warum?

Zum einen hatten wir nicht so eine dynamische Entwicklung in den Städten. Die haben wir erst jetzt. Zum anderen standen die Kommunen durch das Recht zur Baulandausweisung in Konkurrenz zueinander und haben immer ausreichend Bauland bereitgestellt. Das hat die Preise flach gehalten.

Mittlerweile sind steigende Mieten in Deutschland aber schon ein Thema. In vielen Großstädten versucht die Politik derzeit, dagegen vorzugehen. Könnte das dazu führen, dass die Eigentumsquote – äquivalent zu den Entwicklungen in anderen Ländern – jetzt doch steigt?

Die jetzt geplante Mietpreisbremse, mit der man in die Neuvertragsmieten eingreifen will, ist ein großer Schritt. Das kann tatsächlich dazu führen, dass sich langfristig Verhältnisse wie in den anderen Ländern entwickeln.

Allerdings spielen dabei auch andere Gründe eine Rolle. Derzeit sind die Zinsen sehr niedrig; es lohnt sich wirtschaftlich. Hinzu kommt das Thema Altersvorsorge. Wir haben in Deutschland lange Zeit ein relativ großzügiges Rentensystem gehabt. Da sind jetzt deutliche Einschnitte vorgenommen worden, und da muss man halt schauen, dass man an anderer Stelle spart, und da gehört das Wohneigentum mit dazu.

Für die Zukunft erwarte ich folglich eine höhere Wohneigentumsquote. Keine britischen oder spanischen Verhältnisse, aber auf über 50 Prozent wird sie schon steigen.

Der Interview führte Juliane Wiedemeier. Das komplette Interview gibt es im Grundbuchblog

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