Mietpreisbremse heizt Blase an Image
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Herr Prof. Dr. Voigtländer, der starke Preisanstieg auf dem deutschen Wohnungsmarkt seit 2010 weckt Erinnerungen an die Entwicklung spekulativer Blasen in Spanien oder den USA vor der Finanzkrise. Wieso ist die Situation von heute nicht mit der der Jahre vor der Finanzkrise vergleichbar?

Vergleichbar ist natürlich die Zinssituation: Die Zinsen sind heute wie damals sehr niedrig. Aber: Die Situation in Spanien oder auch im Vereinigten Königreich war in den Jahren vor 2008 geprägt durch eine sehr starke Kreditvergabe der Banken, das heißt, die Kreditvolumina stiegen in dieser Zeit stark an. Die Akteure am Immobilienmarkt investierten – und spekulierten – unter Einsatz von sehr viel Fremdkapital. Dagegen ist die Situation in Deutschland heute eine ganz andere. Hierzulande ist die Kreditvergabe relativ konstant geblieben. Die Beleihungsausläufe sind stabil und Tilgungen im internationalen Vergleich hoch. Der vergleichsweise hohe Eigenkapitaleinsatz, der in Deutschland gefordert wird, und die hohen Tilgungen legen generell ein anderes Nutzungs- und Verhaltensmuster nahe – nämlich ein langfristiges.

In Ihrer jüngsten Studie bezeichnen Sie die Preiserhöhungen der letzten Jahre als Nachholeffekte. Woran wird erkenntlich, wann die Nachholeffekte enden und Preisübertreibungen anfangen?

Eine exakte Abgrenzung ist natürlich nicht möglich. Für die Beurteilung der heutigen Lage ist wichtig: In Deutschland gab es in den Jahren 2000 bis 2010 – ganz untypisch für Großstädte – eine sehr moderate Preisentwicklung. Die gilt beispielsweise für Berlin, Hamburg oder Frankfurt. In diesen Städten sind die Preiskurven bei Wohnimmobilien flach geblieben. Seit dem Jahr 2010 hat sich allerdings die Nachfragesituation deutlich geändert – das liegt u.a. an einer verstärkten Zuwanderung aus dem In- und Ausland. Dies führte dann zu dem deutlichen Preisanstieg, den wir seit 2010 beobachten. Dagegen treten Übertreibungen dann auf, wenn die Preisentwicklung nicht mehr zur Entwicklung von Mieten, Bevölkerung und Bautätigkeit passt. Soweit sind wir derzeit noch nicht.

Spielt das heutige, konservativere Vorgehen der Banken im Vergleich zu den Jahren vor der Finanzkrise auch eine Rolle?

In Deutschland waren die Banken bei der Kreditvergabe auch schon vor der Finanzkrise zurückhaltend. Ihr Finanzierungsverhalten hat sich nicht verändert. Ein wichtiges, stabilisierendes Element ist dabei u.a. der Festzinskredit. Die Möglichkeit, die Zinsen für zehn Jahre festzuschreiben, sorgt für ein hohes Maß an Stabilität. Im Vereinigten Königreich oder Irland werden beispielsweise fast nur variable Darlehen zur Immobilienfinanzierung ausgereicht. Dies hat zur Folge, dass jede Zinsänderung Auswirkungen auf die Vermögenslage und die finanzielle Belastung der Kreditnehmer hat.

In Ihrer jüngsten Studie vergleichen Sie die Wohnkosten, die ein Mieter aufwenden muss, mit den Kosten eines Selbstnutzers. Dabei haben Sie einen signifikanten Wandel in den letzten sechs Jahren festgestellt. So war es im Jahr 2008 noch in fast ganz Deutschland günstiger zu mieten als selbst zu kaufen und zu nutzen. 2014 hingegen ist die Selbstnutzung fast flächendeckend günstiger als das Mieten. Wie erklären Sie sich diesen Umschwung?

Der der Untersuchung zugrundeliegende Gedanke ist folgender: Langfristig müssen sich beide Kostenarten – also die Kosten von Selbstnutzern und die von Mietern – ausgleichen, sonst gibt es Nachfrageverschiebungen. Wenn beispielsweise Mieten dauerhaft günstiger ist, dann werden irgendwann viele Eigentümer verkaufen, das Angebot würde größer, was wiederum zu sinkenden Preisen führt. In Deutschland ist das Selbstnutzen in den letzten Jahren vor allem aufgrund des Zinstiefs deutlich günstiger geworden.

Die große Frage ist derzeit: Droht eine deutliche Korrektur, wenn die Zinsen wieder steigen. Wir haben geprüft, was passieren würde, wenn die Zinsen plötzlich um einen Prozentpunkt steigen würden. Das mag gering erscheinen. Allerdings ist eine plötzliche Zinsänderung von einem Prozentpunkt relativ hoch. In der Realität würde der Zinsanstieg in sehr kleinen Schritten peu-à-peu erfolgen. Die Märkte und die Preise könnten sich also langsam anpassen. Unsere Untersuchung ergab folgendes: Auch bei einem plötzlichen Anstieg um einen Prozentpunkt wäre das Selbstnutzen noch günstiger. Es käme zu keinem drastischen Preiseinbruch bei Wohnimmobilien. Dies spricht dafür, dass es keinen großen Korrekturbedarf gibt.

In einem zweiten Schritt haben wir für Deutschland einen Hypothekenzinssatz von vier Prozent simuliert. Das gilt allgemein als langfristig wieder zu erwartender Zinssatz. Bei einem Zinssatz von vier Prozent würden sich die Kosten von Selbstnutzern und Mietern gerade wieder ausgleichen. Übrigens: Viele Haushalte und Investoren kalkulieren auch intern mit vier Prozent als dem Zinssatz, den sie als Schuldner noch tragen können müssen.

Wie hoch schätzen Sie die Gefahr einer Blasenbildung insgesamt ein?

Ich schätze diese Gefahr als nicht besonders hoch ein, weil eine Blasenbildung letztlich immer eine Folge zu optimistischer Erwartungen ist. Die Deutschen neigen generell nicht zu übermäßigem Optimismus.

Allerdings sehe ich eine Gefahr in Kombination mit der Mietpreisbremse. Die Mietpreisbremse wird dazu führen, dass es unattraktiver wird zu vermieten. In der Folge werden mehr Vermieter an Selbstnutzer verkaufen. Gleichzeitig tun viele potenzielle Mieter sich schwer, eine adäquate Wohnung zu finden und sind daher eher geneigt zu kaufen. Die niedrigen Zinsen werden diese Entwicklung noch befeuern. Diese Kombination könnte zu einer Übertreibung führen – vor allem wenn die Niedrigzinsphase noch länger andauert. Die Mietpreisbremse wird gerade in den relevanten Märkten Berlin, Hamburg, Frankfurt usw. wirksam werden und dort die Eigentumsbildung anheizen. Dies könnte der Funke sein, der die Blasenbildung so richtig in Fahrt bringt.

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