Herr Hüther, im Interview mit dem Handelsblatt bekannten Sie vor fünf Jahren, dass bei Ihnen zu Hause ihre Frau für Finanzfragen zuständig ist. Insofern können Sie uns jetzt völlig unbelastet antworten: Würden Sie derzeit privat noch einem Freund raten, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen?
Nun, das hängt sicher davon ab, welche Vermögenstruktur er bisher entwickelt hat – und ob er derzeit zur Miete wohnt. Aber eines ist klar: Wenn man etwas nüchtern in seinen Erwartungen ist und keine exorbitanten Zuwächse erhofft, sind Immobilien weiter interessant. Jeder muss sich allerdings vor Augen halten, dass wir in eine Phase der Normalisierung hineinrutschen, was viel mit der demografischen Entwicklung in den nächsten Jahren zu tun hat. 

Und gilt dies auch, wenn Sie einem Kapitalanleger einen Ratschlag geben müssten?
Ja, auch dann. Natürlich muss man sich ansehen, was da für Preise aufgerufen werden. Bei einer guten Lage der Immobilie, die energetisch gut saniert oder gebaut ist, ist ein Kauf sicher weiter eine attraktive Option, wenn der Käufer noch zwanzig Jahre bis zum Renteneintritt hat.

Die Bundesbank sieht inzwischen markante „Preisübertreibungen auf den städtischen Wohnungsmärkten“ und auch die KfW Hinweise auf regionale spekulative Preisübertreibungen bei Immobilien. Drohen die Preise in den Top-7-Metropolen davonzulaufen?
Also, wenn es wirklich spekulative Übertreibungen geben würde, dann wären diese uns spätestens mit der Coronakrise vor die Füße gefallen. In der Pandemie ist ganz viel in Frage gestellt worden – aber die Preise für Immobilien sind weiter gestiegen. Alle wichtigen Indikatoren, die wir als Anzeichen für eine Spekulationsblase benennen würden, also exzessive Bautätigkeit, verringerte Haltedauer mit höheren Transaktionsvolumina und entsprechend starke Kreditvergabe, sind nicht erkennbar. Und noch immer fehlen Wohnungen: Es müssten 350.000 neu gebaut werden, um den Bedarf zu decken, aber es sind gerade einmal 300.000.

Das mag sein. Aber die Kaufpreise steigen seit Jahren schneller als die Mieten. Ist das kein Warnsignal?
Ja, aber das hängt natürlich damit zusammen, dass wir von der Finanzierungsseite her entlastet sind. Sie müssen keinen so großen Mietzuwachs realisieren, wenn Sie die Immobilie für einen Kredit von 0,7 Prozent finanzieren können. Als ich 1999 in Wiesbaden eine Hypothek für unser Haus abgeschlossen habe, war ich total froh, dass ich eine Hypothek für 5,6 Prozent bekommen hatte. Das kann man sich heute gar nicht mehr vorstellen. Im letzten Jahrzehnt ist viel zusammengekommen: Zuwanderung von Fachkräften, steigende Beschäftigung, steigende Reallöhne, vergleichsweise geringe Bautätigkeit, fallende Zinsen und niedrige Inflation. Dieses ideale Szenario wird sich in den kommenden Jahren vielleicht nicht so fortsetzen. Aber es bricht auch nicht komplett weg. Der Immobilienmarkt ist kein Kasino.

Sehen Sie keine Gefahr regionaler Preiseinbrüche in den nächsten Jahren, wie es die KfW tut?
Ja, das lässt sich nicht komplett ausschließen. Aber wenn Sie große Städte wie Hamburg oder Berlin mit anderen europäischen Städten vergleichen, werden Sie feststellen, dass der Markt nicht aus dem Ruder gelaufen ist. Ich sehe keine grundlegende Trendumkehr. Die Menschen werden weiter in den großen Städten wohnen wollen. Im Vergleich zu London oder Paris sind die deutschen Metropolen noch immer vergleichsweise billig. Was wir erleben werden, ist höchstens, dass mehr Menschen in die mittelgroßen Städte und ins Umland ausweichen werden, weil der Platz und die Preise das nicht mehr für alle hergeben. 

Was heißt das für die großen deutschen Metropolen?
Ganz einfach: Es wird keine Preiskorrektur nach unten geben. Günstiger wird es nicht mehr in den Metropolen. Ich glaube, dass wir die Bewegung in die großen Städte noch nicht ausgereizt haben. Wenn Sie sich anschauen, dass wir in Berlin auf der gleichen Quadratkilometer-Fläche nur etwa die Hälfe an Menschen wohnen haben, die etwa in London wohnt, dann bieten die Städte bei uns noch viel Platz. Wenn die Städte an sich also nicht unattraktiv werden, werden sich auch die Preise dort nicht zurückdrehen. 

Parteien wie die SPD oder die Grünen fordern in ihren Wahlprogrammen jetzt einen bundesweiten Mietendeckel. Ist das Urteil des Bundesverfassungsgerichts dazu nicht das letzte Wort?
Nun, was SPD und Grünen da planen, ist ein Irrweg. Wenn Sie den Preis bundesweit deckeln, wie diese Parteien jetzt vorschlagen, verkürzen Sie das Angebot und beschützen nur die, die schon eine Wohnung haben. In Berlin hat der Mietendeckel dafür gesorgt, dass es 28 Prozent weniger Mietwohnungen gibt, in Hamburg gab es gleichzeitig 15 Prozent mehr Wohnungen. Ein Mietendeckel ist im Grunde unheimlich borniert: Das ist reine Bestandssicherung – niemand denkt an die, die noch in die Stadt ziehen wollen. Doch einfach die bestehenden Verhältnisse zu konservieren, war noch nie eine gute Option für die Politik. Mit einem bundesweiten Mietendeckel steuerte die Politik in die falsche Richtung.

In manchen Stadtteilen der Stadt haben sich die Mieten seit 2009 verdoppelt. Ist es da überraschend, wenn die Politik den Eindruck bekommt, dass der Markt nicht richtig funktioniert?
Ach, das ist doch eine Diskussion, die hauptsächlich in linken Kreisen der Berliner Blase geführt wird. Natürlich gibt es auch bei einzelnen Wohnkonzerne unkluges Verhalten. Aber: Wir haben einen funktionieren Mietwohnungsmarkt. Es ist ein Fehler der Parteien, dort ohne Sinn regulierend einzugreifen. Wer jetzt gegen das Ende des Mietendeckels protestiert, sollte dies besser vor dem Roten Rathaus in Berlin tun. Denn es war die Politik, die die Menschen gegen viele Ratschläge in eine Scheinsicherheit geführt hat, mit der sie jetzt nicht zurechtkommen.

In Berlin wird bereits zur Enteignung der großen Wohnkonzerne aufgerufen. Wie viel politischer Sprengstoff birgt das Thema Wohnungsmarkt?
Natürlich ist das ein zentrales Thema der Politik. Mieten sind der moderne Brotpreis. Da schauen viele Menschen drauf. Aber es ist ja nicht so, dass wir in Deutschland keine Regulierung des Immobilienmarktes haben. Der Markt ist sehr mieterfreundlich. Als Investor müssen sie schon viel guten Mut mitbringen, hier flächendeckend tätig sein zu wollen. Aber es führt am Ende kein Weg daran vorbei, durch die Mobilisierung des Neubaus zugleich mehr Steuerung und Orientierung vorzunehmen. Ich sehe keinen anderen Weg.

Was könnte den Immobilienboom zum Einsturz bringen?
Ich sehe da nichts. Bei Inflation sehen wir lediglich vorübergehende Phänomene. Da erwarte ich nichts, was den Markt zum Kippen bringen könnte. Selbst eine Zinssteigerung der Europäischen Zentralbank würde meiner Meinung nach die Immobilienpreise in Deutschland nicht drastisch einbrechen lassen. Die hier entscheidende Kapitalmarktsituation ist durch einen Überhang an Ersparnissen geprägt. Die Phase des Kapitalmangel ist vorbei, wie Christian von Weizsäcker schon sagte. Der Immobilienboom wird so schnell kein Ende nehmen.