Eigenheim: Förderung? Ja, aber richtig!

Angesichts niedriger Bauzinsen ist Wohneigentum heute fast überall günstiger als das Wohnen zur Miete. Doch viele Familien verfügen nicht über das nötige Eigenkapital. Statt neue Zuschüsse einzuführen, sollte der Staat die Nebenkosten senken. Ein Gastbeitrag von IW-Immobilienökonom Michael Voigtländer in der Rheinischen Post.

Die CDU und die SPD sind sich in der Wohnungspolitik derzeit erstaunlich einig. Beide Volksparteien wollen Familien beim Eigentumserwerb mit neuen staatlichen Zuschüssen oder Zulagen unterstützen. Damit planen sie die Wiedereinführung der Eigenheimzulage, wenn auch in abgespeckter Variante.

Grundsätzlich ist es richtig, dass die Parteien wieder das Wohneigentum entdecken. Angesichts der Probleme der gesetzlichen Rentenversicherung und der niedrigen Renditen bei betrieblicher Altersvorsorge und bei Lebensversicherungen brauchen die Menschen eine zusätzliche Säule der Altersvorsorge. Das selbst genutzte Wohneigentum bietet sich hier an, denn wer im Rentenalter über eine abbezahlte Immobilie verfügt, hat deutlich niedrigere Wohnkosten als ein Mieter.

Wohneigentum ist aber bereits heute günstiger als das Wohnen zur Miete. In einer aktuellen Studie konnte das Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln) zeigen, dass es fast überall möglich ist, eine Immobilie innerhalb von 35 Jahren abzubezahlen, ohne stärker als Mieter in einer vergleichbaren Wohnung belastet zu sein. Damit das gelingt, dürfen die Zinsen nur nicht über ein Niveau von mehr als 4,5 Prozent in Köln und Düsseldorf steigen. Angesichts der langfristigen Trends in Richtung niedrigerer Zinsen und der weltweit hohen Ersparnisbildung und geringen Investitionen erscheint dies realistisch. Die aktuell niedrigen Zinsen für Immobilienkredite überkompensieren die gestiegenen Preise – auch in den Großstädten – so dass Wohneigentum deutlich attraktiver ist als noch vor fünf Jahren.

Ein Blick in die Statistik zeigt aber, dass nur sehr reiche und ältere Haushalte vom Vorteil niedriger Zinsen profitieren. Alle anderen werden ausgeschlossen, weil ihnen schlicht das Kapital fehlt, um hohe Erwerbsnebenkosten und Eigenkapital aufzubringen. Nur 20 Prozent der Mieter haben ein Finanzvermögen von 50.000 Euro. Wer eine Immobilie kaufen möchte, muss häufig 20 bis 30 Prozent der Kaufsumme angespart haben. Bei einer Immobilie im Wert von 300.000 Euro sind dies schon 60.000 bis 90.000 Euro.

Genau hier sollte die Politik ansetzen. Statt pauschal eine Zulage zu zahlen, sollte der Kapitalbedarf gesenkt werden. Im Vergleich zu den Niederlanden sind die Kosten für Grundbucheintragung und Notar in Deutschland doppelt so hoch. Hier ließe sich einiges sparen. Fraglich ist auch, warum in Deutschland das Bestellerprinzip bei Mietwohnungen eingeführt wurde, bei Immobilienkäufen aber immer noch der Käufer die Maklergebühr zahlen muss.

Eine große Belastung ist die Grunderwerbsteuer. In Nordrhein-Westfalen beträgt sie 6,5 Prozent. Hier wäre eine Reduktion sinnvoll, auch weil dies den Neubau entlasten würde. Alternativ wäre ein Freibetrag zu bedenken, der besonders Haushalte entlasten würde, die kleinere Immobilien kaufen. Zumindest sollte es möglich sein, die Grunderwerbsteuer über zehn Jahre abzubezahlen – dies würde den Kapitalbedarf deutlich senken.

Nicht zuletzt sollte auch der Eigenkapitalbedarf in der Finanzierung gesenkt werden. Aufgrund der stärkeren Regulierungen in den letzten Jahren verlangen Banken häufig 20 Prozent Eigenkapital, ansonsten steigen die Zinsen teils deutlich an. Dieser Eigenkapitalbedarf ließe sich durch staatliche Ausfallgarantien deutlich senken. Natürlich soll es in Deutschland nicht zu einem Subprime-Markt wie in den USA kommen. Daher sollte die Ausfallgarantie kombiniert werden mit einer langfristigen Zinsbindung und einer Mindesttilgung. Um Anreize zur Tilgung zu verstärken und damit die Risiken für den Staat noch weiter zu reduzieren, sollten ähnlich wie beim Bafög diejenigen einen Tilgungszuschuss erhalten, die die Mindesttilgung übertreffen.

Auch Freibeträge in der Grunderwerbsteuer oder Tilgungszuschüsse werden den Staat Geld kosten. Im Vergleich zu einer pauschalen Zulage ist ein systematischer Abbau von Hemmnissen jedoch deutlich günstiger und auch zielführender.